چالش ها و راهکارهای رونق تولید مسکن
راهکارهایی برای رونق بخشی تولید مسکن
 

آنچه در پی آمده است نگاهی دارد به چالش ها و راهکارهای رونق بخش مسکن که بخش دوم آن را دیروز ملاحظه کردید و اینک بخش سوم و پایانی را می خوانید:

***

ضعف نظام مالی و قدرت بانک ها:بخش عمده ای از نظام تأمین مالی تولید از طریق بودجه عمومی دولت و تخصیص اعتبارات طرح ها و پروژه های عمرانی قابل پیگیری است.

در وضعیت کنونی کشور و تحریم های نفتی صورت گرفته منابع ارزی دولت کاهش یافته و همچنین امکان تحمیل بار اضافی مالیاتی به بخش تولیدهم وجود ندارد.درنتیجه نظام تأمین مالی دولت و در پی آن نظام تأمین مالی تولید با مشکل مواجه است و ازاین روتأمین اعتبارات طرح ها

و پروژه های عمرانی را هم با چالش مواجه خواهد کرد. از طرفی حجم بدهی دولت به بانک ها، پیمانکاران و بنگاه های تولیدی اثر منفی بر توانایی وام دهی بانک ها داشته و سبب بلوکه شدن منابع مالی طلبکاران شده است. این مسئله علاوه بر کاهش سرمایه در گردش و ناتوانی بخش های تولیدی در بازپرداخت وام های معوقه مشکلات مختلفی را ایجاد کرده که نتیجه آن کاهش قدرت اعطای تسهیلات توسط بانک ها به بخش های تولیدی و کاهش تولید و فعالیت بنگاه های تولیدی بوده است. ازاین رومحدودیت منابع بانک ها از جمله بانک مسکن به عنوان بانک عامل در حوزه مسکن و همچنین تعددتکالیف آن سبب تشدید رکود در بخش مسکن شده است.

بخش دیگری از نیاز تأمین مالی طرح های عمرانی و بخش تولیدی از محل تسهیلات فاینانس قابل تأمین است. به رغم وجود ظرفیت بالقوه جذب فاینانس و سازوکار شورای اقتصاد، با توجه به ساختارهای نامناسب اداری و تشکیلاتی در اخذ این تسهیلات و فقدان عزم جدی در دستگاه های

اجرایی و طولانی شدن فرایند دریافت آن، عملاً دسترسی به تسهیلات مذکور ناچیز است. این مسئله خود یکی ازآسیب های نظام تأمین مالی طرح های عمرانی است که با رفع آن می توان بخشی از چالش های رونق تولید در این بخش را برطرف کرد.

صندوق پس انداز مسکن یکم: راه اندازی صندوق یکم در زمانی که معاملات مسکن در رکود قرار داشت با استقبال بسیار خوبی روبه روشد. در سه سال اخیر دو اتفاق مهم در صندوق رخ داد که یکی حجم بالای استقبال بسیار بیشتر ازپیش بینی ها و بالا بردن انباشت تقاضا در صندوق یکم است و دیگری جهش قیمت در بازار ارز و مسکن است که باعث کاهش قدرت خرید مسکن شده است.

سیاست های دولت تا قبل از تحولات اقتصادی به وجود آمده در سال گذشته در جهت تأمین مالی خرید مسکن خانه اولی ها از محل صندوق پس اندازمسکن یکم تا حدودی موفق عمل کرد. اما در یک سال اخیر با افزایش جهشی قیمت مسکن و ثابت ماندن سقف تسهیلات صندوق عملاً توانایی خرید مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ از متقاضیان سلب شده به نحوی که در تهران این تسهیلات تنها حدود ۲۰ درصد هزینه خرید مسکن در مناطق متوسط شهر را تأمین می کند. به همین دلیل بسیاری از سپرده گذاران این صندوق از دریافت تسهیلات انصراف داده و تقاضای دریافت سپرده های خود را داشته اند و اگر تغییری در سیاست های این صندوق توسط بانک مسکن ایجاد نشود منابع آن دچار سیر نزولی شده و ممکن است با عدم تحقق اهداف تشکیلات این صندوق به توقف فعالیت برسد. این وضعیت در تهران و شهرهای بزرگتر نسبت به شهرهای کوچک محسوس تر است به نحوی که در شهرهای کوچک هنوز تسهیلات صندوق می تواند تا حدودی پاسخگوی خرید مسکن باشد.

یک راهکار می تواند افزایش سقف تسهیلات باشد که برای آن دو مانع متصور است.یکی کمبود منابع و دیگری افزایش احتمالی تورم. در صورت عدم رشد سقف وام ها فاصله زیادی بین استطاعت خرید مسکن با بهای آن برای متقاضیان مسکن اول باقی خواهد ماند.مسئله دیگر درخصوص تسهیلات صندوق یکم، بازپرداخت آن است. به دلیل بالا بودن نرخ سود تسهیلات بانکی در ایران افزایش مدت زمان بازپرداخت، کمک چندانی به کاهش نرخ اقساط نمی کند و مورد پسند دریافت کنندگان تسهیلات نیست. ازاین رو یکی دیگر از اقدام های مؤثر در جهت تسهیل استفاده از وام های صندوق یکم می تواند افزایش مدت زمان بازپرداخت همزمان با کاهش نرخ سود آن با استفاده از منابع کمکی باشد.

به دلیل محدود شدن منابع بانک مسکن با وجود برگشت تسهیلات از محل صندوق یکم و مسکن مهرو تعدد تکالیف آن با توجه به فعالیت های پیش روی این بانک در جهت ایجاد رونق در بخش مسکن بایددر اولویت تخصیص های دولت قرار گیرد تا با استفاده از منابع کمکی بتواند تسهیلات بیشتری را برای متقاضیان فراهم و تحرکی در بازار مسکن ایجاد کند.

راهکارهای رونق مسکن

راهکار فرابخشی رونق تولید مسکن: به نظر میرسد رونق تولید مسکن تا حد زیادی تحت تأثیر تحولات کلان اقتصادی و سیاسی است و به نوعی گذار به دوران ثبات، کاهش جذابیت سوداگری در بازارهای موازی و کاهش ریسک سرمایه گذاری مسکن پیش شرط های فرابخشی رونق تولید مسکن خواهند بود.

راهکارهای درون بخشی: اگرچه مشکلات مسکن و رونق تولید آن به طور تنگاتنگ با وضعیت اقتصاد کلان کشور ارتباط دارد، امامی توان با برخی راهکارهای درون بخشی هم وضع مسکن را ساماندهی کرد.

با شناخت چالش ها ومشکلات عمده در وضع کنونی مسکن راهکارهایی ارائه می شوند که می توانند به رونق تولید منجرشوند و از مشکلات موجود در این حوزه بکاهند؛ با به کارگیری و تغییر سازوکار اجرایی، ابزارهایی مؤثر وقدرتمند نظیر تأمین زمین دولتی، افزایش اعتبارات و تنوع روش های تأمین مالی و کاهش هزینه ساخت و مصالح می تواند تا حد زیادی به رخوت و رکود تولید مسکن پایان بخشد.

نتیجه گیری و پیشنهاد

برنامه ریزی، مدیریت و تدارک تأمین مسکن مورد نیاز افراد جامعه و توسعه آن براساس رشد جمعیت و خانواراز وظایف دولت ها محسوب می شود. کمبود مسکن مناسب برای سکونت شهروندان می تواند

سبب ایجادبحران در جامعه و مانع رشد سالم خانوار شود. اهمیت این مسئله در شرایط بحرانی فعلی کشور که اقتصادخانوار به شدت تحت تأثیر سیاست ها و وضعیت اقتصادی کلان کشور قرار گرفته است بیش از پیش اهمیت یافته و نیازمند سیاستگذاری و برنامه ریزی های

مستمر و کارساز است.

مهمترین چالش ها و مسائلی که درحال حاضر در بخش مسکن در کشور وجود دارد تقاضای سرمایه ای مسکن نسبت به تقاضای مصرفی است که به دنبال نوسان های

شدید ارز و سکه و ایجاد تناظر با این بازارهای موازی در یک سال گذشته شدت بیشتری پیدا کرده است. از طرفی با افزایش قیمت مسکن فاصله بیشتری بین استطاعت خانوار و قیمت مسکن ایجاد شده به نحوی که سهم وام های مسکن در توانمندسازی مالی خانوار به خصوص در کلانشهرهابه شدت کاهش یافته است. ازاین رو افزایش سقف وام و اولویت پرداخت به خانه اولی ها می تواندشکاف استطاعت و قیمت را کاهش داده و سهم بیشتری در توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه دار شدن ایفا کند.

همچنین وضع مالیات بر عایدی و معاملات مکرر مسکن می تواند دلالی و سوداگری در بخش مسکن رامحدود کرده و برای کمک به متقاضیان واقعی مصرفی سودمند واقع شود.

*منابع و مآخذدر سایت مرکز پژوهش های مجلس

موجود است

تهیه و تدوین کنندگان: علی فرنام، سارا حمیدپور

این مطلب تلخیص شده گزارش

مرکز پژوهش های مجلس است

Email this page

نسخه مناسب چاپ