مسکن استیجاری در انتظار تنظیم بازار
هزینه اجاره بها؛ چالش بزرگ خانوار
 

آنچه در پی آمده است نگاهی دارد به بازار مسکن استیجاری و مسایل و مشکلات مبتلابه آن که بخش اول آن را دیروز ملاحظه کردید و اینک بخش دوم وپایانی را می خوانید

***

همه ساله با آغاز فصل نقل و انتقالات، بازار مسکن دستخوش تغییرات عمده می‌شود و هر سال هم دست اندرکاران با دادن پیام‌ها و وعده‌های توخالی مستاجران را به روزهای بهتر امیدوار می‌کنند، اما بعد از اتمام روزهای داغ تابستان مجددا این بازار تا سال آینده فراموش می‌شود.

بازار مسکن این روزها شرایط خاصی را سپری می‌کند و بر خلاف سال‌های گذشته که این بازار تقریبا در رکود مطلق به سر می‌برد، در یک سال و نیم اخیر بازار مسکن با دو افزایش ناگهانی قیمت مواجه شد.

فعالان بازار از افزایش اول به عنوان بازگشت رونق به بازار یاد کردند، اما جهش دوم قیمت را که گفته می‌شود دلیل واقعی اقتصادی نداشت و به دلیل تکانه‌های ارزی بود، هم فروشندگان و هم خریداران را غافلگیر کرد.

از سال گذشته که قیمت مسکن بیش از ۱۰۰درصد رشد کرد و وقتی قیمت مسکن در مناطق ۴ و ۵ به یکباره افزایش و قدرت خرید کاهش می‌یابد، متقاضیان مسکن برای حفظ قدرت خرید مجبور هستند که برای خرید مسکن به مناطقی که دولت تسهیلات با نرخ سود کمتر پرداخت می‌کند، مراجعه کنند، پس مناطقی مثل مناطق ۱۰ و ۱۲ که دارای بافت فرسوده است و تسهیلات با نرخ سود ۶ درصد اعطا می‌شود، بهترین گزینه می‌تواند باشد.

اما نکته مهم این کاهش قدرت خرید را باید در مهاجرت مستاجرانی دانست که نه تنها قدرت خرید مسکن در تهران را ندارند، بلکه حتی توانایی اجاره مسکن را هم ندارند، بنابراین مجبور می‌شوند به شهرهای حاشیه تهران مراجعه کرده و در آن نقاط به دنبال تهیه مسکن بگردند.مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه کوچ متقاضیان مسکن به مناطق پایین‌تر از سال گذشته، بعد از گران شدن قیمت ها آغاز شده است،

می گوید: قطعا مستاجران به دلیل گران شدن نرخ اجاره بها به دنبال مناطق پایین تر و حتی شهرها کشیده می‌شوند.

وی می افزاید: ایران یکی از کشورهایی است که کمترین تولید مسکن در بخش استیجاری را دارد، بنابراین دولت می‌تواند با تولید مسکن استیجاری به کمک بازار مسکن و مستأجران به خصوص خانه‌اولی‌ها بیاید.

وی تأکید می کند: قطعاً شفافیت در قیمت‌ها هم می‌تواند به تعادل بازار اجاره بها کمک کند، پس هر چقدر به سمت شفافیت قیمت‌ها در بازار اجاره حرکت شود، به سود مستأجران خواهد بود، پس باز هم باید تأکید کنیم که مکانیزم‌های قهری در سایر بازارها هم عملاً کارایی خود را ندارند و بعد از مدت کوتاهی کارایی خود را از دست خواهند داد.

روانشادنیا در مورد تعیین قیمت اجاره بها با اشاره به اینکه مکانیزم‌های غیراقتصادی با توجه به افزایش بی‌رویه اجاره بها کمتر می‌تواند در بازار اثرگذار باشد، اظهار می دارد: قطعاً مکانیزم‌های غیراقتصادی در بازار اجاره بها می‌تواند به بازار زیرزمینی و قیمت‌های پنهان منجر شود، پس دولت بهتر است که تمهیداتی برای این موضوع بیاندیشد.

عباس زرکوب عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور هم با تأکید بر اینکه هر گونه محدودیتی در زمینه قیمت‌گذاری در مسکن و یا نظام اقتصادی اثرات معکوسی داشته و دارد، می گوید: تعیین سقف اجاره‌بها موجب کاهش عرضه و ساخت و ساز می‌شود.

وی با اشاره اینکه هر گونه محدودیتی در زمینه قیمت‌گذاری در نظام اقتصادی کشور و بخش مسکن اثرات معکوس می‌گذارد،

می افزاید: قطعاً با قیمت‌گذاری در مسکن که در اسلام بارها به مالکیت اشاره و آن را محترم دانسته، نتیجه عکس می‌گیریم، چرا که مسکن مثل بازار ارز نیست که بتوان در آن دخالت قیمتی کرد.

این عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور با اشاره به اینکه قطعاً وقتی محدودیت قیمتی برای اجاره‌بها در نظر گرفته شود، عرضه و ساخت‌وساز مسکن هم کاهش می‌یابد، تصریح می کند: این پیشنهاد نشان می‌دهد که کار ناپخته‌ای است و تنها برای اینکه گفته شود برنامه‌ای برای کنترل اجاره‌ مسکن دارند، اجرا می‌شود. وی تصریح می کند: برای نظام‌دهی اجاره‌بها نیاز به یک تأمل و تعمق همه‌جانبه است و باید دولت به عنوان تسهیل‌کننده و تشویق‌کننده نه به عنوان مداخله‌گر موجب گسترش و توسعه ساخت‌وساز برای پاسخگویی عرضه به تقاضا باشد.

هادی حق‌شناس کارشناس اقتصاد مسکن با مثبت ارزیابی کردن برنامه وزارت راه برای بازار اجاره مسکن می گوید: استفاده از ابزار مالیاتی برای تشویق مالکان اثر مثبتی بر بازار دارد اما این‌که بگوییم می‌توانیم با آنها بازار اجاره را تعدیل کنیم هرگز چنین اتفاقی روی نخواهد داد.

وی درباره بازار مسکن اظهار می دارد:‌ هر زمان که قیمت مسکن افزایش یافته، روی نرخ اجاره‌بها تاثیرگذار بوده است. زمانی که اجاره‌بها گران شود دیگر مردم نمی‌توانند سراغ رهن بروند، در واقع قدرت مالی آنرا ندارد و ناچارند اجاره‌بها را بیشتر پرداخت کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که امسال فشار زیادی به مستاجران وارد خواهد شد، تصریح می کند: با توجه به این‌که سال گذشته تورم کشور ۵ر۲۶ درصد بوده و از سوی دیگر قیمت مسکن از سال گذشته تا امروز بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته است از این رو میانگین این ۲ عدد حدود ۵۰ درصدی خواهد شد.وی در خصوص برنامه وزارت راه و برای تعیین میزان افزایش اجاره‌بها می گوید:‌ به طور قطع هر سیاست‌ دولت در بازارهای اقتصادی اثرگذار است؛ این‌که اگر مالکان خانه خود را دو ساله اجاره بدهند از مالیات سود خواهند برد حتما اثر مثبتی در بازار دارد اما تعیین ‌کننده قیمت در بازار نخواهد بود.

حق شناس ادامه می دهد:‌ به این دلیل که اقتصاد دستور پذیر نیست. اگر اقتصاد این‌گونه بود که نظام شوروی سابق به همان شیوه جلو می‌رفت. فارغ از این، تعداد متقاضیان اجاره مسکن و تعداد عرضه کنندگان آنقدر زیاد است که نمی‌توانیم آنها را کنترل کنیم. از همه اینها مهم‌تر وقتی مالک و مستاجر به یک تفاهم می‌رسند ضرورتی ندارد این نرخ را در بنگاه فاش کنند.

وی با طرح این پرسش که مگر ما قیمت خرید و فروش مسکن را در بنگاه فاش می‌کنیم، اظهار می دارد:‌وقتی به اداره ثبت اسناد می‌رویم یا می‌خواهیم مالیات پرداخت کنیم قیمت خرید یا فروش را احصا می‌کنند یا قیمت منطقه‌ای داده شده؟ لذا این ابزارها مشوق است و هیچ شکی وجود ندارد اما این‌که بگوییم می‌توانیم با آنها بازار اجاره را تعدیل کنیم هرگز چنین اتفاقی روی نخواهد داد.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران هم می گوید: با توجه به اینکه حدود ۳۰درصد جامعه در خانه های استیجاری زندگی می کنند، این توقع وجود دارد که وزارت راه وشهرسازی به عنوان متولی این بخش، برای راه اندازی سازمان اجاره داری و تولید مسکن استیجاری سیاست گذاری کلان داشته باشد.

فرشید پورحاجت با بیان اینکه تاکنون توجهی به موضوع خانه های استیجاری نشده است، می افزاید: وزارت راه در حوزه مسکن به خصوص در یکسال گذشته برنامه مشخصی نداشته است و تولید مسکن به شدت کاهش یافته و متناسب با رشد جمعیت و اقتصاد مسکن تولید مسکن نداشتیم؛ اگر به تعداد کافی مسکن تولید کرده بودیم، به تبع آن افزایش نرخ مسکن به این شدت نبود و اجاره داری در کشور دچار مشکل نمی شد.

وی با توضیح اینکه مالکان پلاک ثبتی انتظار دارند از سرمایه بلوکه شده در این حوزه سود ببرند، تصریح می کند: در اقتصاد اجاره داری باید شاخص ها با یکدیگر همخوانی داشته باشد؛ مشکل اساسی این است که مردم ما به لحاظ اقتصادی در تنگنا هستند و قدرت خرید ندارند و نمی توانند شکافی که از سال گذشته در حوزه اقتصاد کلان و به تبع آن در حوزه مسکن ایجاد شده است را پوشش دهند و امور زندگی خود را بگذرانند.

​​​​​​دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران در پاسخ به اینکه پیش بینی شما از بازار مسکن در آینده چیست؟

می گوید: هرگونه پیش بینی در بازار مسکن در شرایط فعلی بسیار سخت است؛ معمولا وقتی قیمت مسکن زیاد شد تبعات آن را در بازار اجاره می بینیم. با ابزارهای مالیاتی و سرکوبی هم نمی توانیم بازار اجاره داری را کنترل کنیم و بهتر است به جای به کارگیری ابزار مالیاتی و سرکوبی، از ابزارهای تشویقی برای حوزه اجاره داری استفاده کنیم؛ از گذشته درس عبرت بگیریم و برای تولید مسکن استیجاری برنامه ریزی کنیم.

وی ادامه می دهد: اینکه شعارگونه در تریبون ها اعلام کنیم که می خواهیم نرخ اجاره بها را کنترل کنیم و مالیات وضع کنیم درست نیست؛ وضع قانون در کشور ما فرایندی حداقل یک تا دوساله را طی می کند، درحالی که شرایط اقتصادی می طلبد فورا به کمک مستاجران بیاییم و تمهیداتی ویژه برای مستاجران داشته باشیم.

پورحاجت می افزاید: فصل نقل و انتقالات شروع شده است و بخشی از خانواده ها که اکنون در خانه های استیجاری زندگی می کنند در معرض شرایط سختی قرار دارند؛ بخش زیادی از مردم مجبور به جابجایی منطقه ای هستند تا از عهده هزینه های اجاره بربیایند؛ جابجایی منطقه ای به خصوص در شهرهای بزرگ مشکلات روحی و روانی ایجاد می کند و چالش های فرهنگی و اجتماعی به وجود می آورد.

Email this page

نسخه مناسب چاپ