چالش ها و راهکارهای رونق تولید مسکن
 

رونق تولید بخش مسکن

می تواند به سبب سهم از اقتصاد و آثار پیشین و پسین گسترده،محرک رونق در بسیاری از بخش های تولیدی دیگر بوده و به دلیل ظرفیت بالایی که برای اشتغالزایی مستقیم وغیرمستقیم در حوزه مسکن و بخش ها و صنایع دیگر دارد می تواند موجب حرکت و رشد اقتصاد کشورشود .

از طرفی حمایت از افزایش تولید مسکن و عرضه مناسب آن می تواند نقش مهمی در تنظیم بازار مسکن و اجاره و کاهش فشار بر مردم در تأمین نیاز اولیه انسان به سرپناه داشته باشد.

متقاضیان اصلی مسکن عمدتاً اقشار متوسط و ضعیف تر جامعه هستند که طی یکی دو سال گذشته با ایجاد شکاف میان استطاعت و خرید مسکن، امکان خانه دار شدن آنان بیش از پیش کاهش یافته است.

از طرفی افزایش بهای خرید و اجاره مسکن در شهرهای بزرگ به خصوص تهران باعث رواج حاشیه نشینی شده است که می تواند بحران های اجتماعی را در پی داشته باشد. افزایش تعداد معاملات با هدف خرید و فروش و نه مصرف نهایی نشاندهنده تشدید سوداگری ها و دلالی ها در حوزه مسکن و تبدیل آن به محل کسب سودسرشار بدون کنترل های مالیاتی برای فرصت طلبان است.

ازاین رو تحرک بخشی به تولید مسکن با استفاده از

ظرفیت های دولتی، بخش خصوصی و سازوکارهای بین دستگاهی از یک طرف و کنترل بازار مسکن از طریق وضع مالیات بر عایدی مسکن، معاملات مکرر و واحدهای خالی از سکنه از طرف دیگر دروضعیت کنونی بسیار ضرورت دارد. از طرفی حمایت از متقاضیان با تأمین تسهیلات از جمله افزایش سقف وام با توجه به افزایش سهم هزینه تهیه مسکن از سبد درآمد خانوار در جهت خانه دار شدن مسکن اولی ها می تواند گامی در جهت ساماندهی به وضعیت مسکن در کشور باشد.

چالش های بخش مسکن متأثر از دو بخش عمده شامل مشکلات کلان اقتصادی و مشکلات درون بخشی است. بدین جهت برای دستیابی به این هدف باید تفکیکی بین مسائل درونبخشی، تخصصی و گاه مزمن بخش مسکن با مشکلات جاری کشور در مقیاس کلان ناشی از تحولات کلان سیاسی بیرونی قائل شد.

این تفکیک از آن حیث ضروری است که به اذعان بسیاری ازکارشناسان درشرایط کنونی، سهم این تکانه های بیرونی شدیدتر از مسائل درونی بخش مسکن است.

آسیب شناسی و مشکلات بخش مسکن

مشکلات مبتنی بر تحولات کلان سیاسی و اقتصادی :وضعیت اقتصادی کشور در یک سال گذشته با خروج آمریکا از برجام و بازگشت تحریم های یکجانبه و ظالمانه و فشار به سایرکشورهای جهان از سوی آمریکا به منظور محدودیت تعاملات اقتصادی با ایران وتلاش برای در انزوا قرار دادن ایران دستخوش تحولات زیادی شده است. محدود کردن صادرات نفت ایران به عنوان یکی از رکن های مهم درآمدهای دولت و همچنین برداشتن معافیت های خرید نفت از ایران توسط سایر کشورها سبب اعمال فشارهای اقتصادی بیشتر به کشور شده است.

افزایش قیمت ارز و کاهش ارزش پول ملّی و تلاطم زیاد بازار ارز و سکه به تشدید مشکلات اقتصادی کشور منجر شده و شکاف طبقاتی بین اقشار جامعه را تشدید کرده است.

درنتیجه این سیاست ها با ایجاد رکود در بخش های مختلف تولیدی، رشد اقتصادی کشور دچار افت شد و همزمان با بالا رفتن نرخ تورم و افزایش هزینه کالاهای اساسی و مصرفی زندگی، رفاه بسیاری از اقشار جامعه از لحاظ معیشتی تحت تأثیر قرار گرفته که موجب نارضایتی عموم مردم شده است. با ادامه یافتن و شدیدتر شدن تحریم ها و فشارهای خارجی بسیاری از سیاست های دولت در جهت حل مشکلات اقتصادی بی نتیجه ماند و دولت ملزم به اتخاذسیاست ها و راهکارهای متفاوت و تأثیرگذارتری برای برونرفت از رکود شده است.

بخش مسکن در این شرایط در هم پیوندی با تحولات شدید سایر بازارها نظیر ارز و سکه، بعد از

سال ها ثبات نسبی، دستخوش یکی از سنگین ترین امواج افزایش قیمتی (افزایش دو برابری در یک سال) شده است.

نوسان های ماهانه قیمت مسکن کماکان بر این ارتباط بین بازارها دلالت می کند، هرچند به لحاظ تعداد معاملات، کاهش شدید تعداد معاملات شرایط رکود را نشان

می دهد.

وضعیت موجود مسکن :

طی پنج سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده به گونه ای که به پایین ترین حد آمارشروع احداث واحدهای مسکونی جدید در ۱۰ سال اخیر رسیده است و شکاف تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز و تقاضای بازار نبوده است. به لحاظ قیمت هم بعد از یک دوره چندساله ثبات نسبی

قیمت ها از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون رشد شدید قیمت تا بیش از دوبرابر را داشته است.

عوامل بسیاری بر این افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار بوده که علاوه بر تأثیر رکود سال های گذشته و کاهش تولید که یکی ازعوامل

قابل پیش بینی افزایش قیمت بوده است، از عوامل دیگر آن می توان به نوسان های بازارهای موازی از جمله ارز و سکه اشاره کرد. با افزایش تورم و کاهش سود سپرده های بانکی در سال گذشته بخش عمده ای از نقدینگی کشور به سمت بازارهایی که می توانند باعث حفظ ارزش سرمایه شوند ازجمله مسکن،ارز و سکه حرکت کرد که افزایش

قیمت ها را تشدید کرد. درواقع حرکت مسکن از سمت یک کالای مصرفی به سمت یک کالای

سرمایه ای و معاملات پرسود آن در غیاب مالیات های کنترل کننده سبب تشویق دلالان و سوداگران به فعالیت در این بازار و دامن زدن به نابسامانی آن شده است.

در کنار این عوامل، موضوع مهم دیگر تأثیرگذار بر بازار مسکن عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است. براساس سرشماری سال ۱۳۹۵مسکن موجود در کشور حدود ۴ ر ۲۵ میلیون واحد بوده است که از این تعداد حدود ۸ر۲۲ میلیون واحد مسکونی دارای سکنه و حدود ۶ ر ۲ میلیون واحد خالی است.

تعداد کل خانوارها هم در این سال ۲۴ میلیون خانوار بوده که با در نظر گرفتن واحدهای مسکونی دارای سکنه، شاخص خانوار در هر واحد مسکونی برابر با ۰۶ ر ۱ است که نشان می دهد

حدود ۱ ر ۲ میلیون خانوار بدون مسکن مستقل هستند . شاخص خانوار در واحد مسکونی یک شاخص کمّی است که هرچه به عدد ۱ نزدیکتر باشد تناسب بین تعداد خانوار با تعداد واحد مسکونی را نشان می دهد.

بدین ترتیب با احتساب مسکن خالی (کل مسکن موجود در کشور برابربا ۴ ر ۲۵ میلیون واحد است) این شاخص به زیر یک می رسد و نشان می دهد که تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور با احتساب مسکن خالی پاسخگوی تعداد خانوار موجود است.

نیاز به مسکن به متغیرهایی مانند تعداد ازدواج و خانوار تشکیل شده، واحدهای نیازمند نوسازی دربافت فرسوده که هر ساله به تعداد آنها افزوده می شود و انباشت تقاضا از سال های پیش بستگی دارد.

براین اساس با توجه به ثبت حدود ۷۰۰ هزار ازدواج در سال و حدود ۱۷۰ هزار طلاق که بخشی از آن هم به تقاضای مسکن اضافه می شود و همچنین سکونت حدود یک سوم جمعیت شهرنشین کشور در بافت فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی، نیاز سالانه مسکن در کشورحدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی است درحالی که متوسط تولید سالانه حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکن در پنج سال اخیر بوده که پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست.

ادامه دارد

Email this page

نسخه مناسب چاپ