موضوع مسکن در سال‌های اخیر به یکی از چالشی‌ترین دغدغه‌های مردم تبدیل شده است تا جایی که این نیاز اولیه مردم به‌صورت مستمر و صعودی دستخوش افزایش قیمت‌ها و تورمی می‌شود که هیچ نظارتی بر روی آن نیست.
بازار رهن و اجاره مسکن در شرایطی رو به وخامت گذاشته که اگر تا سال‌های قبل، نسبت به روند افزایشی کوچ خانوارهای دهک‌های یک تا ۳شهری ساکن پایتخت به شهرهای حومه‌ای تهران هشدار داده می‌شد، در حال حاضر این روند در حال تسری به خانوارهای متوسط شهری و بعضاً تا دهک‌های ۶است.
رشد سنگین اجاره بها در سال‌های اخیر عمدتاً به محلات گران نشین تهران اختصاص داشت ولی در ماه‌های اخیر این روند رو به رشد، به محله‌های متوسط نشین یا نیمه جنوبی پایتخت هم کشیده شده و شاهد افزایش کوچ ساکنان این محلات به حومه هستیم. هرچند که برخی شهرهای حومه‌ای هم با گرانی اجاره بها مواجه شده است.
در این زمینهبانک مرکزی از افزایش ۵۰درصدی اجاره بها در تهران طی اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته خبر داده؛ همچنین اجاره مسکن در ماه گذشته نسبت به نخستین ماه امسال (فروردین ۱۴۰۱) هم رشد ۲درصدی داشته است.
در همین حال باید اشاره داشت: مطابق آمار منتشر شده اخیر از سوی معاونت مسکن و ساختمان، نرخ اجاره‌بها در تهران طی بازه زمانی سال ۹۰ تا اردیبهشت امسال حدود ۸۸۰ درصد افزایش یافته است.
بر این اساس متوسط اجاره بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران برگرفته از آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران برای اردیبهشت امسال معادل ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۱۴۰۰ معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰، سال ۹۹ معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۹۸ معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، سال ۹۷ معادل ۳۶ هزار و ۴۵۰ تومان، سال ۹۶ معادل ۲۸ هزار و ۲۱۰، سال ۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۲۰تومان، سال ۹۴ معادل ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۹۳ معادل ۲۰ هزار و ۸۶۰ تومان، سال ۹۲ معادل ۱۸ هزار و ۵۹۰ تومان، سال ۹۱ معادل ۱۵ هزار و ۴۷۰ تومان، سال ۹۰ معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است.
دولت قبل و دولت سیزدهم در راستای کنترل بازار اجاره مسکن همزمان با پاندمی کرونا تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها و پرداخت کمک ودیعه وام مسکن را در دستور کار قرار دادند. اما مالکان با وجود تهدید وزارت راه و شهرسازی به برخورد با متخلفان، همراهی چندانی با برنامه اول یعنی “سقف افزایش نرخ اجاره‌بها” نداشتند و گواه این ادعا هم آمار مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره‌بها در زمستان سال ۱۴۰۰ بود.
مطابق آنچه این مرکز اعلام کرد، در زمستان سال گذشته متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند ۹ر۵۰ درصد بوده است و این حدود ۵۱ درصد در حالی ثبت شده که سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران، کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب ۲۵ ، ۲۰ و ۱۵ درصد بوده است.
بازار اجاره امسال با وجود تعیین نرخ افزایش سقف، تکانه‌های سنگینی داشته و طبق آنچه به آن اشاره شد، در شهر تهران اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در دومین ماه سال به حدود ۱۲۷ هزار تومان افزایش یافته است. به‌عبارت دیگر اجاره یک واحد ۱۰۰ مترمربع ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است.
برخی دولتی‌ها و نمایندگان مجلس همواره از مشاوران املاک به‌عنوان یکی از عوامل نا بسامانی بازار مسکن به‌خصوص بخش اجاره نام برده و گفته اند: با نزدیک شدن به فصل جا به جایی مستأجران، متاسفانه شاهد تعیین اجاره بهای بالای مسکن از سوی صاحبخانه‌ها هستیم که بسیاری از مستأجران توان پرداخت آن را ندارند.این در حالی است که هیچ متولی مشخصی در بازار اجاره بها برای نظارت بر معاملات وجود ندارد و متاسفانه در سایه این خلا نظارتی، مشاوران املاک قیمت سازی کرده و نه تنها مصوبه موجود درباره سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها را رعایت نمی‌کنند، بلکه زمینه افزایش قیمت را هم فراهم می‌کنند.
در مقابل مشاوران املاک خود را از هرگونه اثرگذاری بر بازار مسکن مبرا دانسته و معتقدند که بانک‌ها عامل نا بسامانی این بخش هستند. چندی قبل عبدالله اوتادی عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک گفت: تا وقتی دست بانک‌ها که بزرگ‌ترین دلالان و سودگران بازار مسکن هستند، از این بخش خارج نشود، دولت نمی‌تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد.
وی با اشاره به اینکه تا زمانی که نتوانیم عرضه و تقاضا را متناسب کنیم، نمی‌توانیم برای مستأجران کاری از پیش ببریم،افزود: طی دو سال اخیر سقف افزایش نرخ اجاره ۲۵درصدی برای تهران اعلام شده ، اما آیا این سقف رعایت شده است؟ در دولت‌های قبل بین ۷ تا ۱۳ درصد با توافق مالک و مستأجر نرخ اجاره مسکن افزایش یافت. مالکان با توجه به تورم کشور ملکی را که امسال یک میلیارد تومان خریده‌اند، سال بعد چندین برابر سود می‌برند، اما مستأجران مجبورند به‌دلیل تورم به حاشیه شهرها نقل مکان کنند.
وی همچنین از راه‌اندازی کمپینی تحت عنوان “نه به اجاره‌های نامتعارف” توسط مشاوران املاک خبر داد و گفت: این کمپین توسط مشاوران املاک تهران راه‌اندازی شده است. برخی مالکان متأسفانه واحد مسکونی خود را با نرخ‌های اجاره نامتعارف در بنگاه‌ها فایل می‌کنند و همکاران بنده از گرفتن این فایل‌ها معذور هستند. امیدواریم سایت‌ها هم همین کار را انجام دهند تا شرایط و بستری فراهم شود تا قیمت‌گذاری مناسبی در این رابطه صورت گیرد.
باوجودهمه این شرایط اما بازار اجاره مسکن روزهای پرتلاطمی را پشت سر می‌گذارد. وضعیتی که یکی از دلایل آن دخالت دولت در این بخش و تورم‌های اخیر محسوب می‌شود که فشار مضاعفی را به مالکان وارد کرده است. نباید بر این واقعیت چشم پوشی کرد که منبع درآمد بخشی از مالکان، همین اجاره‌بهاست و عدم افزایش متناسب نرخ اجاره‌بها با تورم عمومی کشور شرایطی را به‌وجود آورده تا فنر قیمت‌ها در بازار اجاره با سرعت زیاد رها شود.
در این بین وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بازار مسکن برنامه جدید ۳ بخشی را در دستور کار قرار داده است. محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این باره گفته است: بسته مدیریت اجاره بهای مسکن شامل سه بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است که برای اولین‌بار در دی سال گذشته توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد خالی را شناسایی کند.
وی با بیان اینکه این خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است، ادامه داد: اولین مالیات خانه‌های خالی پس از ۴ دهه در بهمن سال ۱۴۰۰ اخذ شد. همچنین مجددا ۱۲۰ هزار خانه خالی جدید به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه اقدام دوم بحث افزایش تولید است، ادامه داد: در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از ۵۶۷ هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. ۱۵۸ هزار واحد مسکن روستایی و ۱۹۳ هزار واحد هم در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن اینکه در بافت فرسوده هم ۵۳ هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع ۹۱۸ هزار واحد خواهد بود.
وی با بیان اینکه تمام تلاش ما این است که این تعداد مسکن را به ۲ میلیون واحد برسانیم، اظهار داشت: اقدام سوم هم کنترل بازار است که در این حوزه دو بخش داریم؛ یک بخشی با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده و در دولت مطرح می شود.
در اینجا همچنین باید به موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای به عنوان راهکار دیگری که طی سال‌های اخیر از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن و ساختمان برای کنترل بازار به‌شدت آشفته اجاره مسکن مطرح شده، نام برد.
محمودزاده خرداد سال ۹۹ و در بحبوحه پاندمی کرونا با اعلام اینکه طی سال‌های ۸۵ تا ۹۵ تعداد خانوارهای مستأجر کشور ۳۰ درصد افزایش یافته که در تهران این افزایش ۴۲ درصد بوده است، گفته بود: طرح اجاره داری حرفه ای در وزارت راه و شهرسازی تدوین شده که در آن به عوامل مختلف و در عین موثر بر روند اجاره‌بها و رابطه مالک و مستأجر پرداخته شده است. همچنین برای زمان اجاره‌داری و میزان رشد مجاز اجاره‌بها هم پیش بینی هایی در طرح مذکور صورت گرفته است.
وی بیان کرد:با تصویب این طرح شرایط برای راه اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای و عرضه انبوه واحد مسکونی اجاره‌ای در شهرهای بزرگ از جمله تهران فراهم و روند رشد سالانه اجاره بها محدود شود.
البته ۱۰ ماه بعد یعنی اسفندسال ۹۹ محمودزاده از ارسال آیین‌نامه اجرایی اجاره‌داری حرفه‌ای به هیات دولت خبر داده و گفته بود: این برنامه یک مسیر و جریان جدید در حوزه اجاره‌داری و ازدیاد واحدهای مسکونی اجاره‌ای در سراسر کشور خصوصا با اولویت کلانشهرها و شهرهایی که بیشتر مشکل مسکن داریم، ایجاد خواهد کرد.
معاون وزیر راه و شهرسازی با تشریح جزئیات برنامه این وزارتخانه برای اجاره‌داری حرفه‌ای افزود: واحدهایی که در زمین دولت ساخته می‌شود برای همیشه به‌صورت اجاره‌داری اداره می‌شود. در کشور یک بازار اجاره مسکن داریم که به‌صورت سنتی فعالیت می‌کند. این بازار سرجای خودش خواهند ماند و قصد تغییر آنرا نداریم، اما در کنار آن بازار حرفه‌ای اجاره‌داری برای تعادل‌بخشی به بازار اجاره ایجاد خواهد شد.
وی ادامه داد: در این بازار بخش خصوصی و علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در این بخش می‌توانند با گرفتن زمین‌های ۹۹ ساله از دولت -که زمین‌ها قابل فروش نیست- اقدام به ساخت و ساز واحدهای اجاره کنند. اگر سرمایه‌گذار در زمین متعلق به خودش ساخت و ساز کرده و فقط از تسهیلات و کمک‌های حمایتی استفاده کند، برای یک مدت معین اجاره‌داری می‌کند و بعد از آن واحدها در اختیار سرمایه‌گذار قرار خواهد گرفت.
محمودزاده با اعلام اینکه واحدهای ساخته شده در زمین‌های دولتی برای همیشه به‌صورت اجاره‌داری است، اضافه کرد: همچنین برای نهادهای حمایتی پیش‌بینی‌های لازم صورت گرفته تا بتوانند در این حوزه ورود کرده و با مشارکت و حمایت واحدهای اجاره‌ای ساخته خواهد شد.
وی یادآور شد: فضا برای شهرداری‌ها هم فراهم شده تا بتوانند از این موقعیت استفاده کنند. واحدهای اجاره‌ای در مساحت‌های مختلف برای گروه‌های مختلف در نظر گرفته می شود و بسته به میزان کمک دولت برای ساخت، نرخ اجاره تعیین و کنترل خواهد شد.
از سوی دیگر، رئیس کمیسیون عمران مجلس معتقد است کم‌کاری در دولت قبل مهم‌ترین عامل گرفتاری مستأجران است.
محمدرضا رضایی کوچی با اشاره به برنامه مجلس برای بازار اجاره مسکن گفت: با توجه به اینکه هر سال نیازمند ساخت یک میلیون مسکن هستیم که انجام نشده (طی ۱۰ سال حدود ۳۰۰ هزار واحد) با نیاز قابل توجه تقاضا مواجه هستیم.
وی با بیان اینکه برای کنترل قیمت و اجاره باید به سمت تولید مسکن حرکت کنیم، گفت: باید بین عرضه و تقاضا تناسب ایجاد کنیم. بااین‌که قانون جهش تولید بیش از ۷ ماه به دولت ابلاغ شده اما از برنامه عقب هستیم.
رئیس کمیسیون عمران مجلس با گلایه از برخی بانک‌ها به دلیل عدم همکاری با قانون، افزود: بخش عمده‌ای از بحث‌های دولت و مجلس برای کنترل بازار اجاره‌بها مسکن مشترک است. الان دو فرضیه مطرح است؛ موضوعی که دولت آنرا دنبال می‌کند، این است که مداخله در نرخ‌گذاری را انجام دهد. اینکه میزان افزایش سقف اجاره‌بها تعیین شود؛ البته خیلی‌ها اعتقاد دارند مداخله قیمت شرایط را سخت‌تر و ریسک مالکان برای اجاره املاک را بیشتر می کند.
به هر حال واقعیت آن است که با دستور نمی‌توان بازارهای اقتصادی به‌خصوص بخش مسکن را کنترل کرد و این حوزه به‌واسطه کم‌کاری های انجام شده و تحریک شدید تقاضا در شرایط نابه‌سامانی به سر می‌برد و باید با یک طرح همه‌جانبه، این بخش را از این وضعیت نجات داد. نباید فراموش کرد در صورت اجرای برنامه‌ای مانند مسکن استیجاری، بازار اجاره حداقل از دو سال دیگر به وضعیت نسبتا آرامی خواهد رسید.
در تهیه این مطلب از گزارش های خبرگزاری تسنیم و مهر استفاده شده است
اکبر عزیزی اقدامی دیر، اما باارزش