مسکن و ساختمان حتی در صنعتی‌ترین کشورهای جهان نظیر ایالات‌متحده آمریکا هم ستون فقرات ثروت و پیشران اقتصاد است و به‌رغم بحران‌هایی که در بخش‌های مهم اقتصادی و صنعتی طی دهه‌های گذشته در برخی از کشورها وجود داشته، هنوز هم از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است.

بخش مسکن و ساختمان، به‌واسطه گردش مالی عظیم آن (هم در حوزه خرید و فروش و هم در حوزه اجاره‌داری) و به‌واسطه صنایع متعددی که در تولید آن دخیل بوده و نقش دارند، دارای اهمیت است. در ایران هم با توجه به اینکه مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای مطرح است، اثر مضاعفی ایجاد می‌کند و آن، اثرگذاری تغییرات قیمت مسکن بر کل بازارهای مرتبط با دارایی‌های سرمایه‌ای مالی و غیرمالی است.

باید خاطرنشان کرد: مسکن به همراه خوراک و پوشاک یکی از حیاتی‌ترین نیازهای مردم است که طبق اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی، فراهم کردن شرایط برای تأمین آن بر عهده دولت گذاشته شده است؛ این در حالی است که طی سال‌های گذشته بر اثر سیاست‌گذاری غلط از جمله بی‌توجهی به ایجاد جریان پایدار عرضه مسکن، تبدیل شدن مهمترین نیاز مردم از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای و نادیده گرفتن تقاضای این کالا، شرایط بازار مسکن کشور به شدت زمینه ایجاد فشار به مردم را ایجاد کرده و به خصوص طی سال‌های اخیر رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه‌دار شدن دور کرده است. علاوه بر این به دلیل عدم توان مردم به خرید مسکن، بخش عمده ای از مردم به سمت اجاره‌ نشینی پناه بردند که این موضوع خود افزایش مجدد اجاره‌بها را به دنبال داشته است.

چنانکه با توجه به آمارهای موجود به طور میانگین اجاره ماهانه یک واحد ۵۰متری در شهر تهران ۶میلیون و ۳۴۵هزار تومان و یک آپارتمان ۷۰متری ۸میلیون و ۸۸۳هزار تومان است و اگر این ارقام را به ودیعه تبدیل کنیم، به طور متوسط رهن کامل یک واحد ۵۰متری در بازار اجاره شهر تهران ۲۱۱میلیون و یک واحد ۷۰متری ۲۹۶میلیون تومان خواهد بود.

در همین حال، گزارش های میدانی هم حاکی از آن است که بسیاری از مستاجران تهرانی حومه را به عنوان گزینه جایگزین پایتخت انتخاب کرده‌اند و کرج، گرمدره، شهر قدس، هشتگرد، پردیس، پرند، پاکدشت، رباط کریم و بسیار دیگر از شهرهای حومه تهران به محل مهاجرت ساکنان تهران تبدیل شده و همین مساله به رشد اجاره بها در این مناطق دامن زده است.

با توجه به شرایط شکل گرفته، تسهیل عرضه‌ و ایجاد مسکن یکی از مهم‌ترین سیاست‌هایی است که می‌تواند زمینه بهبود بازار مسکن و به دنبال آن تسهیل شرایط مستاجران را فراهم کند. به معنای دیگر، توسعه ساخت مسکن متناسب با نیاز علاوه بر تسهیل شرایط صاحب‌خانه شدن مستاجران با کاهش فشار تقاضا می‌تواند زمینه ساماندهی بازار اجاره مسکن را هم فراهم کند.

سهم ۵۰درصدی مسکن در سبد هزینه مردم

به گزارش ایرنا در این میان باید گفت،‌یکی از مهمترین چالش‌هایی که دولت سیزدهم از ابتدای شروع به کار با آن مواجه شد، بحران مسکن در کشور و رشد شدید قیمت‌ها در این بازار بود. مسکن به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای مردم، سهم زیادی از سبد هزینه‌های مردم را به خود اختصاص داده به طوری که بر اساس اعلام مراکز آماری رسمی، سهم مسکن از سبد هزینه مردم در برخی شهرها به بیش از ۵۰درصد رسیده که نشانگر فشار شدید هزینه‌های مسکن بر معیشت خانوارهای کشور است.

در تابستان ۱۴۰۰بازار مسکن هم همچون بسیاری از بازارهای دیگر روی ریل افزایش قیمت بود. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران بیش از ۳۵میلیون تومان در اسفند سال گذشته بوده است؛ هرچند این رقم در فروردین‌ امسال با کاهشی ۴ر۲ درصدی به رقم ۳ر۳۴ میلیون تومان کاهش یافته است.

در این میان دولت سیزدهم با درک این بحران، برنامه‌های از پیش طراحی شده خود را برای حل این بحران به اجرا گذارد که محور اصلی آن افزایش عرضه واحدهای مسکونی است. مروری بر آمارهای طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن به وضوح علت رشد انفجاری قیمت مسکن و درنتیجه تمرکز دولت بر رشد هرچه سریع‌تر عرضه واحدهای مسکونی را نشان می‌دهد.

بر اساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی، نگاهی به روند ساخت واحدهای مسکونی در کشور از سال ۸۰تاکنون نشان از افت شدید عرضه مسکن در حدفاصل سال‌های ۹۳تا ۹۹یعنی سال‌های فعالیت دولت یازدهم و دوازدهم دارد. دولت یازدهم از یک سو هیچ برنامه‌ای برای تأمین مسکن مردم و مدیریت این بازار نداشت و از سوی دیگر طرح مسکن مهر را که عاملی مهم در اوج‌گیری ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در کشور بود، مورد بی‌مهری قرار داد.

تعلل در تکمیل واحدهای مسکن مهر به واسطه دغدغه‌های سیاسی و اجرا نشدن هیچ طرح دیگری برای رونق ساخت‌وساز مسکن، عرضه مسکن را از حدود ۷۰۰هزار واحد در سال ۹۱به حدود ۳۳۱هزار واحد در سال ۹۴ (یعنی کمتر از نصف) کاهش داد.

کاهش شدید عرضه مسکن اما در حالی بود که تقاضای مسکن به واسطه رشد جمعیت و افزایش جمعیت جوان در سن ازدواج، بی‌وقفه در حال افزایش بوده است. طبق این آمارها، تعداد ازدواج‌های کشور تا سال ۹۵عموماً بیش از ۷۰۰هزار مورد بوده که البته در سال ۸۹به مرز ۹۰۰هزار مورد رسیده است. رسیدن متولدین دهه ۶۰به سن ازدواج را می‌توان عامل اصلی رکوردشکنی تعداد ازدواج‌ها در سال ۸۹دانست و مقایسه تعداد ازدواج‌های ثبت‌شده به عنوان تنها یکی از شقوق تقاضای مسکن با میزان عرضه آن، جدی شدن پیشی گرفتن تقاضا از عرضه در این بازار را طی سال‌های فعالیت دولت یازدهم و دوازدهم نشان می‌دهد و در این میان تشدید شکاف عرضه و تقاضا در سال‌های فعالیت دولت قبل، درنهایت به عامل مهمی در جهش قیمت مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرهایی همچون تهران انجامید.

افت شدید عرضه در برابر تقاضای مسکن اما تنها عامل رشد انفجاری قیمت مسکن در این سال‌ها نبود. در اینجا همچنین باید به بی‌انضباطی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن هم اشاره داشت. نگاهی به تسهیلات پرداختی بانک‌ها به بخش‌های مختلف در سال ۱۴۰۰نشان می‌دهد، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات با حداقل ۲۰درصد ذکر شده در این قانون خیلی فاصله دارد و بانک مرکزی باید با تنظیم‌گری مناسب قانون مصوب نمایندگان ملت را تحقق بخشد.

کاهش سهم بخش مسکن در تسهیلات بانکی

در همین حال بررسی تفکیک تسهیلات پرداختی نظام بانکی بیانگر آن است که سهم بخش صنعت در ۱۰ سال گذشته تقریبا ثابت بوده است و سهم بخش کشاورزی کاهش اندکی داشته، اما متاسفانه سهم بخش مسکن و ساختمان از حدود ۱۷ درصد به ۶ درصد رسیده و در مقابل سهم بخش خدمات و بازرگانی از حدود ۴۲ درصد به ۵۶ درصد افزایش پیدا کرده است.

در همین زمینه باید به ناتوانی بانک مرکزی دولت قبل در کنترل خلق پول بانک‌ها و از سوی دیگر، ضعف مدیریت بازار ارز کشور هم به عنوان دیگر عوامل مهم در بروز تورم عمومی که تبعات آن به بازار مسکن هم تسری یافت، اشاره کرد که در نهایت مجموع این عوامل به پرواز قیمت‌ها در بازار مسکن کشور انجامید و از این مسیر، معیشت بخش زیادی از مردم فاقد مسکن به واسطه جهش اجاره‌بها به تنگنای شدیدی گرفتار شد.

همانطور که از آمارهای بانک مرکزی پیداست، قیمت مسکن طی سال‌های فعالیت دولت قبل به حدود ده برابر افزایش یافت. عمق فاجعه سوءمدیریت دولت قبل در بازار مسکن را می‌توان با مقایسه آمارهای قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران و متوسط حقوق کارگران و کارمندان به خوبی درک کرد.

یک مقایسه ساده نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران معادل ۴تا ۷ماه درآمد بسیاری از مردم است. همین آمار به وضوح عمق فاجعه مدیریت دولت گذشته در بازار مسکن را نشان می‌دهد. مطالعات کارشناسی نشان می‌دهد برای پاسخگویی به تقاضای مسکن کشور اعم از تأمین مسکن زوج‌های جوان و مستاجران، بازسازی واحدهای مسکونی قدیمی و …، سالانه به ساخت حداقل یک میلیون واحد مسکونی نیاز است.

باید اشاره داشت: یکی از شاخص‌هایی که برای سنجش قدرت خرید مسکن در جوامع مختلف استفاده می‌شود، شاخص توان پذیری مسکن یا طول دوره انتظار برای خرید مسکن است. به بیان دقیق تر مدت زمانی که طول می‌کشد تا خانوار با کل یا بخشی از پس انداز خود، یک واحد مسکونی ۷۵متری خریداری کند.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد این شاخص در پایان دولت گذشته برای برخی دهک‌های درآمدی به بیش از ۱۰۰سال رسیده است. یعنی برای برخی دهک‌های درآمدی بیش از یک قرن طول می‌کشد تا بتوانند با پس انداز خود، صاحبخانه شوند.

در پایان مدیریت دولت گذشته، مدت زمان انتظار فقیرترین دهک جامعه برای صاحبخانه شدن در سال ۱۴۰۰معادل ۱۷۸سال یعنی چیزی حدود دو قرن بوده است. این شاخص همچنین برای دهک دوم هم از مرز یک قرن گذشته و به عدد ۱۰۱سال رسیده است. این یعنی خرید مسکن برای این دو دهک مطلقا غیرممکن شده است. دهک سوم هم در این شاخص وضعیت مناسبی ندارد و با صاحبخانه شدن حدود ۸۰سال فاصله دارد. این در حالی است که طول دوره انتظار مطلوب برای این سه دهک ۲۵سال است. فاصله بسیار زیاد این سه دهک از وضع مطلوب، وضع بحرانی مردم به ویژه دهک‌های پایین در تامین سرپناه را نشان می‌دهد.

باید اشاره داشت:وضع دهک‌های میانی هم در طول دوره انتظار خرید مسکن مطلوب نیست. آمارها نشان می‌دهد دهک‌های میانی تا اواخر عمر باید منتظر صاحبخانه شدن بمانند. نکته عجیب دیگر، فاصله دهک دهم یعنی ثروتمندترین دهک جامعه از وضع مطلوب در این شاخص است. طبق آمارها دهک دهم برای صاحبخانه شدن نیازمند ۱۵سال پس انداز هستند در حالی که رقم مطلوب برای این دهک ۱۰سال است. این وضعیت نشان دهنده گسترش دامنه فقر در جامعه است تا جایی که بخشی از دهک بالای جامعه هم از استاندارد تعیین شده در این شاخص فاصله دارد.

گفتنی است: طول دوره انتظار بیش از ۱۰۰سال دو دهک جامعه برای خرید مسکن، عمق بحران سوءمدیریت دولت قبل در مدیریت و ساماندهی بازار مسکن را به وضوح نشان می‌دهد. با این حال، در چنین شرایطی دولت سیزدهم می‌بایست حل این بحران را از همه مسیرها پیگیری کند. رونق ساخت مسکن و اعمال نظارت هرچه بیشتر بر بازار مسکن به منظور پالایش بازار از دلالان و تقاضاهای سوداگرانه، اعمال مالیات‌های تنظیمی برای تبدیل مسکن به کالایی صرفا مصرفی و نه سرمایه ای و … از مهمترین محورهایی است که می‌توان برای حل این بحران به کار برد.

دولت قبل در مدت زمان ۸سال که سکان مدیریت کشور را در اختیار داشت، نه‌تنها اقدامی برای حل مشکل مسکن نکرد که طرحی همچون مسکن مهر را هم تکمیل نکرد. با این وجود دولت سیزدهم یکی از شعارهای خود را حل مشکل مسکن اعلام کرده و بلافاصله پس از اینکه سکان مدیریت کشور را در دست گرفت، روند ثبت نام و ساخت طرح نهضت ملی مسکن شروع شد.

براساس این طرح قرار است ۴میلیون واحد مسکونی در مدت زمان ۴سال ساخته شود تا بتواند مشکل مسکن را حل کند. در طرح نهضت ملی مسکن بیش از ۵میلیون نفر ثبت‌ نام کرده‌اند.

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، تا امروز زمین برای ساخت ۲ میلیون و ۸۰۰هزار واحد مسکن نهضت ملی مسکن تامین شده و زمین برای ساخت مابقی آن هم در حال آماده شدن است.

براساس برنامه ریزی‌ها دولت سیزدهم ۴ میلیون نفر را در چهار سال خانه دار می‌کند و در این زمینه ساخت ۲ میلیون واحد تا مردادماه امسال وارد مرحله اجرایی خواهد شد؛ هر چند تعدادی از این واحدها در مرحله اجرای خاکبرداری و فونداسیون است.