بیش از ۲ماه است که بانک مرکزی و مرکز آمار به عنوان دو مرجع اعلام تحولات قیمت‌ها در بازار مسکن از بهمن‌ سال گذشته هیچگونه گزارشی در خصوص تغییرات قیمت در این بخش منتشر نکرده‌اند.

سیر افزایشی نرخ ارز و بازار دارایی‌ها در ماه‌های پایانی سال گذشته و بروز برخی نشانه‌ها مبنی بر افزایش تورم مسکن در آخرین آمارهای رسمی نگرانی‌ها در خصوص وضعیت بازار مسکن به خصوص در آستانه فصل اجاره و جابجایی‌ها را تشدید کرده است.

گفتنی است: همزمان با نزدیک شدن به فصل تابستان بازار نقل و انتقال مسکن استیجاری همزمان با دمای هوا گرم می‌شود و در این مدت مستاجران در همه شهرهای کشور همواره اضطراب انعقاد قرارداد جدید اجاره‌بهای خود را دارند؛ این در حالی است که تورم قیمت مسکن در سال قبل، اثرگذاری زیادی روی نرخ اجاره‌بها و البته نابه‌سامان کردن این بخش داشته و امسال هم همین اتفاق روی داده و با وجود عدم انتشار گزارش تحولات بازار مسکن،‌ رشد قیمت‌ها در این بخش ادامه داشته است.

طبق آمار بیش از ۳۷ درصد از خانواده‌های شهرنشین کشور اجاره‌نشین هستند و هزینه اجاره‌بها بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های آن ها دارد. این آمار در کلانشهرهای کشور از عدد ۳۷ درصد فراتر است و مطابق پایش انجام شده در تهران ۵۱ درصد خانواده‌ها مستاجر هستند.

از سوی دیگر، بررسی آمار اجاره‌نشینی و تطبیق آن با نیاز جدید مشخص می‌کند‌ بیشتر از ۷۰ درصد تقاضای جدید بازار مسکن که عمدتا از زوج‌های جوان تشکیل شده‌اند، توان خرید یا ساخت مسکن را نداشته و مجبور به اجاره‌نشینی شده‌اند.

بر مبنای آمار به دست آمده از سرشماری سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار ایرانی رسما مستاجر به حساب می‌آیند که با فرض تعداد اعضای هر خانواده شهری بر اساس بعد خانوار ارائه شده از سوی مرکز آمار، ۲۴ میلیون ۴۲۰ هزار نفر در ایران درگیر بازار اجاره هستند.

بر همین اساس، سهم هزینه مسکن در هزینه‌ خانوارهای شهری برای دهک‌های متوسط به ۵۰ درصد رسیده است. به عبارت دیگر، از هر یک میلیون تومان هزینه خانوارها، ۵۰۰ هزار تومان مربوط به تامین اجاره‌بها است.

در همین زمینه در ماه‌های اخیر برخی از رسانه‌های اقتصادی از رشد ۳۰تا ۴۰درصدی اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱نوشتند. چنانکهبه نوشته «تجارت نیوز» آخرین گزارش رسمی در بخش اجاره‌بها نشان می‌دهد که شاخص قیمت ماهانه، نقطه به نقطه و سالانه در بهمن ۱۴۰۱به ترتیب ۳ر۲ درصد، ۶ر۴۱درصد و ۷ر۳۴درصد بوده است.

به طور کلی و بر اساس بررسی‌های منتشر شده در مرکز آمار ایران، روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان ۱۳۹۲تا زمستان ۱۴۰۰افزایشی بوده و ۷ر۶ برابر شده است.

اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبرو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می‌یابد ولی این روند طبیعی در زمستان ۱۳۹۶به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شد و متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته و این الگو در تا پاییز ۱۳۹۹تکرار شده است، ولی پس از آن تا زمستان۱۴۰۰افزایش اجاره بها ادامه می‌یابد. [۱]

این در حالی است که رسانه‌های اقتصادی سهم مسکن و اجاره‌بها در مخارج خانوار را تصاعدی توصیف می‌کنند. «دنیای اقتصاد» شهریور پارسال از «وزن بسیار سنگین و نامتعارف اجاره‌بها در سبد هزینه خانوارها» چنین نوشت: ساکنان تهران، اصفهان، فارس و البرز در سال۱۴۰۰به ترتیب معادل ۵۰درصد، ۴۷درصد، ۴۰درصد و ۳۸درصد از هزینه‌های سالانه‌شان را برای تامین مسکن صرف کردند.

شکست رکورد ۳۰ماهه تورم ماهانه مسکن

بررسی آخرین داده‌های منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران در خصوص قیمت مسکن در تهران، حکایت از تورم ماهانه ۱۰درصدی در دی‌ سال ۱۴۰۱دارد؛ آمارها نشان می‌دهد این میزان افزایش تورم ماهانه مسکن در تهران در طول ۳۰ماه گذشته سابقه نداشته است.

طبق این آمار، میانگین متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان مسکونی حدود ۵۵میلیون تومان گزارش شده است که این میزان نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از ۶۶درصد رشد داشته است. همچنین گزارش مرکز آمار از تورم اجاره‌بها در کل کشور در بهمن سال ۱۴۰۱هم حکایت از رشد ۴۲درصدی سطح قیمت‌ها نسبت به ماه مشابه سال ۱۴۰۰دارد.

اعداد و ارقامی که با توجه به ضریب اهمیت شاخص قیمت مسکن در سبد مصارف خانوارهای کشور، خصوصاً برای مستأجران می‌تواند مهلک و دردناک باشد. با این اوصاف اما در طی ۲ماه اخیر، هیچگونه گزارش رسمی از روند تحولات قیمت در بازار مسکن منتشر نشده و در سایه سکوت آمارهای رسمی، آگهی‌های مربوط به قیمت مسکن در فضای مجازی نگرانی مستأجران را افزایش داده است.

از سوی دیگر، «افزایش سقف پرداخت تسهیلات مسکن جوانان تا ۴میلیارد تومان» و «تأکید چندباره بر ساخت ۴میلیون مسکن در ۴سال» از جمله تدابیری است که این روزها از سوی مسئولان دولتی برای ساماندهی به وضعیت بازار و کاهش مشکلات متقاضیان خرید مسکن به گوش می‌رسد.

طبق اظهارات مقامات دولتی، برای دریافت سقف تسهیلات مسکن جوانان در شهر تهران باید در مدت ۱۵سال، مبلغ ۳۱۱میلیون تومان به حساب بانک مسکن واریز و در پایان ۱۵سال ۴میلیارد تومان وام مسکن دریافت کرد.

ضمن اینکه به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن چنانچه تحریک تقاضا از طریق افزایش میزان تسهیلات با افزایش عرضه پوشش داده نشود، همین موضوع یعنی افزایش میزان تسهیلات می‌تواند در جهت افزایش تورم و التهاب‌آفرینی نقش ایفا کند. از طرفی، تسهیلات ۴میلیاردی مسکن فقط به حساب‌های جدیدی که در سال ۱۴۰۲افتتاح شده باشند، تعلق می‌گیرد؛ در نتیجه در صورت ادامه روند افزایش قیمت‌ها در سال‌های آینده، قدرت خرید ۴میلیارد تومان در سال ۱۴۱۷ناچیز خواهد بود.

علاوه بر این، در مورد وعده ساخت ۴میلیون مسکن هم پیشرفتی مشاهده نمی‌شود؛ مهرداد بذرپاش، وزیر مسکن و شهرسازی در جلسه رأی اعتماد خود در صحن علنی مجلس به صراحت از نیازمندی بیش از ۲برابری بودجه کل کشور برای تأمین مالی ساخت ۴میلیون مسکن در کشور سخن گفته است. بنابراین حداقل می‌توان گفت از این دو موضوع، در کوتاه‌مدت آبی گرم نخواهد شد و نباید انتظار داشت با این اقدامات معجزه‌ای رخ دهد.

در این میان یکی از موارد دیگری که در ابتدای کار مجلس یازدهم در دستورکار نمایندگان قرار گرفت، اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی بود. مدافعان این طرح امیدوار بودند تا با افزایش نرخ این مالیات و همچنین تدقیق نحوه شناسایی خانه‌های خالی، عرضه این املاک –که میزان آنها بیش از ۵ر۲میلیون واحد عنوان می‌شد- در بازار افزایش یافته و همین عامل موجب شکسته شدن نرخ‌ها در بازار شود.

با وجود تصویب و ابلاغ قانون در سال ۹۹، اما شرایط اجرای قانون تاکنون محقق نشده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد با وجود تغییر دولت هم سامانه املاک و اسکان به عنوان بانک اطلاعاتی و هسته اصلی اجرای قانون همچنان معطل داده و بلاتکلیف باقی مانده است.

ضرورت چاره اندیشی برای خانوارهای اجاره‌نشین

با توجه به این وضعیت و در آستانه داغ‌شدن بازار اجاره‌بها، رئیس جمهوری اواخر فروردین‌ در جلسه هیات دولت، با اشاره به تصمیمات اخیر شورای‌ عالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی‌ها، از وزیر مسکن خواست با هماهنگی دستگاه‌های ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تامین مسکن مورد نیاز مستاجران در نظر گیرد.

در این زمینه، مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی چندی پیش با بیان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، گفت: مقرر شد تا شهرداری‌ها و مدیران عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه‌های خالی را فعال کرده و دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحدها به دستگاه‌ها کمک کنند.

با این حال، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند باید این مساله را به صورت اساسی و از گلوگاه آن یعنی تورم شناسایی کرد و برای ساماندهی آن کوشید.

نصرالله پژمانفررئیس کمیسیون اصل ۹۰مجلس شورای اسلامی هم در همین رابطه می‌گوید: با توجه به نزدیک بودن فصل شروع جابجایی‌ها باید برای ۸ میلیون خانواده اجاره‌نشین چاره‌ای اندیشیده شود، یکی از علل نابسامانی‌های بازار مسکن علاوه بر گره خوردن این موضوع به قیمت دلار، عدم راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان است که چند سال است پیگیر راه‌اندازی این موضوع در کمیسیون اصل ۹۰هستیم .

بهار سال گذشته معاون وقت مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره راهکارهای کنترل بازار اجاره بها از تدوین یک بسته خبر داده و گفته بود:‌بسته مدیریت اجاره بهای مسکن شامل سه بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است.

محمود محمودزاده با بیان این‌که اقدام دوم بحث افزایش تولید است، ادامه داد: در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از ۵۶۷ هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. ۱۵۸ هزار واحد مسکن روستایی و ۱۹۳ هزار واحد هم در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن این‌که در بافت فرسوده ۵۳ هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع ۹۱۸ هزار واحد خواهد بود.

وی با بیان این‌که تمام تلاش ما این است که این تعداد مسکن را به ۲ میلیون واحد برسانیم، اظهار داشت: اقدام سوم هم کنترل بازار است که در این حوزه دو بخش داریم؛ یک بخشی با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده است.

باید خاطرنشان کرد:فصل جابجایی‌های سال گذشته بازار اجاره مسکن در حالی به پایان رسید که از سه برنامه اعلام شده معاون سابق وزیر راه تنها بخش حمایت‌‌های دولتی اجرایی شد؛ نه خبری از اخذ مالیات خانه‌های خالی شد و نه ورود پروژه‌های در دست ساخت مسکن به بازار.

امسال هم قرار است دولت حمایت‌هایی را از مستاجران داشته باشد؛ در همین راستا بود که چندی پیش رئیس‌جمهوری در جلسه هیات دولت با اشاره به تصمیمات اخیر شورای‌ عالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی‌ها به وزیر راه و شهرسازی دستور داد با هماهنگی دستگاه‌های ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تامین مسکن مورد نیاز مستاجران در نظر گرفته شود.

پیگیری‌ها نشان می‌دهد امسال قرار است به مستأجران وام کمک ودیعه مسکن پرداخت شود و احتمالاً تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها و تمدید خودکار آن عملیاتی خواهد شد. این اقدامات قطعاً به‌عنوان یک مُسکن می‌تواند درد مستاجران را در آستانه فصل جابجایی التیام بخشد، البته به شرطی که بانک‌ها همراهی لازم را برای پرداخت تسهیلات داشته باشند. اما باید در نظر داشت راهکار اساسی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن، افزایش تولید و اجرای برنامه‌های خاص برای این حوزه است. مانند مسکن استیجاری که سال‌های سال است از ضرورت اجرای آن صحبت می‌شود اما در عمل اتفاق امیدوارکننده‌ای برای آن روی نداده است.

اجرای طرح ساماندهی بازار اجاره‌بها

در همین خصوص سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس از طرح ساماندهی بازار اجاره‌بها با همکاری قوه قضائیه، سازمان امور مالیاتی، سازمان شهرداری‌ها، وزارت اقتصاد، وزارت صنعت و … خبر داد.

علی خضریان درباره این طرح گفته بود:‌ هر سال با پایان تعطیلات نوروز و آغاز فصل نقل و انتقالات مسکن و به ویژه در آستانه فصل تابستان، شاهد نابسامانی در بازار اجاره‌بها و به تبع آن مشکلات فراوان برای عموم مردم و خانواده‌ها هستیم که این مشکلات ناشی از خلأ قانونی یا نظارتی در حوزه اجاره مسکن و عملکرد بنگاه‌های معاملاتی است. بر این اساس مجلس شورای اسلامی در جلسه اردیبهشت سال گذشته با به دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی که محصول جلسات متعدد و مشورت با کارشناسان اقتصادی و حقوقی بود، رأی داد. وی یادآور شد: جزئیات این طرح با اعمال تغییراتی نسبت به پیش‌نویس اولیه به تصویب کمیسیون عمران رسید و اسفند سال گذشته به هیات رئیسه مجلس ارجاع شد و در حال حاضر هم در اولویت رسیدگی در میان طرح‌های دو فوریتی مصوب مجلس قرار دارد.