آینده اقتصاد مسکن
مسکن ارزان در محیطی آرام و با امکانات، خواسته اصلی بشر جوامع بشری امروزی است، لذا توجه به تدوین و اجرای سیاست‌های فقرزدایی و همچنین کاهش محرومیت‌های اجتماعی از ارکان اصلی و در حال اجرای بیشتر دولت‌ها است.
با اینکه نگاه به مسکن در کشورهای دیگر با ایران و هر کشور دیگری متمایز است و این تفاوت در ابتدا در حوزه نگاه اقتصادی به مسکن و در مرحله دوم به کیفیت ساخت مسکن باز می‌گردد و دولت ها و سازندگان مسکن در دنیا علی‌الخصوص در غرب توجه خاصی به این امر دارند، در حالی که در کشور ما با اینکه در هر دولتی سیاست‌های خاصی طراحی شده اما کماکان بازار مسکن در رکود سنگینی به سر می‌برد که متاسفانه سرمایه‌های کلانی را در زیر سقف‌های خالی از سکنه انباشت کرده و این اتفاق تاثیر خود را در تمام اقتصاد کشور گذاشته است.
از جمله ایراداتی که سال ها پا برجاست، سهم تسهیلات بانکی در کشور برای پوشش هزینه‌های یک واحد مسکونی است که در پایین‌ قرار دارد و در مقابل سود بانکی این تسهیلات بسیار بالاتر از آن است.
نکته بعد اینکه شرایط اقتصادی ایران و تورم موجود در نظام اقتصادی موجب شده تا رابطه عقلانی بین حقوق سالانه یک فرد و هزینه‌های اساسی اش در جامعه وجود نداشته باشد و بسیاری از معضلات اقتصادی ریشه در نداشتن مسکن شخصی دارد. از این رو با بازنگری در سیاست‌های حوزه مسکن و تامین رفاه اجتماعی می‌توان نقشی اساسی در خروج کشور از تورم و نابرابری اقتصادی داشت و قدم مثبتی در این راستا برداشت، پس با توجه به تفاوت ساختاری که در کیفیت مسکن، مواد اولیه و پراکندگی مناطق مسکونی در ایران وجود دارد باید مسئولان تامین خدمات شهری در کشور به نوعی با تبیین سیاست‌های تولید مسکن ارزان، باکیفیت و با مواد طبیعی موجود در منطقه، نقشی اساسی در کنترل تورم در بخش مسکن داشته باشند.
البته با توجه به سیاست‌های بودجه کشور و حضور و استفاده سرمایه‌داران و انبوه سازان داخلی و همینطور خارجی می‌توان یکی از قدم‌های این سیاست را بدون اینکه برداشت خاصی از بودجه‌های عمرانی کشور صورت گیرد، برداشت.
از نکات قابل توجه این است که اولین تلاش‌ها برای سامان بخشیدن به اوضاع مسکن در این ۴دهه با برنامه‌هایی همچون حساب‌پس‌انداز مسکن و انبوه‌سازی صورت گرفت و این فعالیت‌ها با هدف افزایش تعداد صاحب‌خانه‌ها آغاز شد، اما اینگونه ساخت‌وسازهای دولتی در کنترل تورم بخش مسکن موفقیت چشمگیری نداشته است. سیاست مهم دیگری که در کنترل نوسان بازار مسکن باید به درستی صورت گیرد، جلوگیری از تغییر نگاه به ماهیت مسکن است.
در واقع هیچوقت نباید نگاه مردم و مسئولان به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای یا منبعی برای درآمد در نظر گرفته شود. کنترل جدی و مستمر دولت بر روی ساخت‌وسازها و اخذ مالیات ‌های سنگین برای خانه‌های خالی و افراد صاحب چند خانه می تواند سیاست نگاه اقتصادی به مسکن را که از دیرباز در دایره دید مردم و مسئولان است را تغییر دهد که البته مستلزم بازه زمانی طولانی مدت است.
سیاست‌ مهم دیگری که باید به درستی و خارج از وسواس در دستور کار قرار بگیرد، این است که بانک‌ها موظف شوند تسهیلات با بهره بسیار کم و با پوشش ۶۰ تا ۷۰درصدی از کل قیمت مسکن را برای افراد متقاضی اختصاص دهند، چرا که با تورم موجود در ایران و درآمد پایین بیشتر جمعیت ایران مسئله وام‌های مسکن با سود بالا و سهم پایین در قیمت کلی مسکن مهم است و همینطور خودمختاری بی جا و سیاست‌های غلط اعطای وام از سوی موسسات مالی و بانک ها هم هیچ کمکی به خروج مردم و کشور از این بحران نکرده است.
تمام این مشکلات به این دلیل است که در تمام بدنه اقتصادی کشور و جامعه نگاه سرمایه‌‌ اندوزی وجود دارد و یکی از دلایل اصلی دامن‌زدن به بحران مسکن در ایران همین نکته است که باید مورد بازبینی قرار گرفته و اصلاح شود. نکته مهم دیگر آن‌ است که تعداد افراد صاحب‌خانه در ایران در مقایسه با کشورهای دیگر حتی اروپائیان درصد بالایی دارد و با اینکه بر طبق امار حدود ۶۵ درصد جمعیت ایران صاحب‌خانه هستند، اما این ارقام خوشبینانه نیست، چرا که بیشتر صاحب‌خانه‌ها در سال‌های گذشته موفق به خرید مسکن شده‌اند. یعنی در زمانی که فاصله درآمد و قیمت مسکن هنوز به این شکل نبود و فاصله چندانی نداشت.
متاسفانه بحران مسکن در ایران همچنان در حال عرض اندام است و تمامی طرح‌های اجرا شده یا در حال اجرا فقط داروی موقتی بوده که نتوانسته این بیماری رکود و تورم در این بخش مهم‌ را درمان کند، متاسفانه توجه کمتر مسئولان اقتصادی کشور در جلوگیری از شکل‌گیری چنین نگاهی در جامعه در خوشبینانه‌ترین حالت فقط باعث هجوم ‌سرمایه‌گذاران شده و با سود سرسام‌آوری که در سال‌های گذشته نصیب افراد ثروتمند کرده، نقش پررنگی در افزایش تورم و رکود شدید مسکن در ایران داشته است. از سوی دیگر نتیجه سیاست‌های نادرست انجام شده در بخش سرمایه‌گذاری و تامین مسکن در کشور از سوی مسئولان باعث بروز پدیده ناهنجار رشد غیرقابل کنترل حاشیه‌نشینی در شهرهای بزرگ هم شده است که بعد از مدتی و با تقاضای حاشیه نشینان برای ورود به داخل شهر باعث بروز هیجان کاذب و غیر اصولی در این بازار شده و خود تبدیل به دشنه‌ای در این بخش حیاتی می‌شود.
وجود مجموعه شهرک‌های نامتعارف و با جمعیت بیش از هفت و هشت میلیون نفری در حاشیه شهرهای بزرگ کشور، معضلی است که با رفع آن می توان شوک‌های بازار مسکن را که با آمدن حاشیه نشینان به داخل این شهرها بر بازار مسکن تاثیر می گذارد را کنترل کرد. همچنین اطلاعات منتشر شده از سازمان‌های انبوه‌سازی بخش خصوصی حاکی از فاصله زیاد درآمد و قیمت خانه‌ در کشور خصوصا شهرهای بزرگ است، فاصله‌ای حتی بسیار بیشتر از کشورهای اروپایی به طوری‌که یک خانواده معمولی با درآمد متوسط در بهترین شرایط تنها قادر به تامین هزینه ۱۵تا ۳۵متر مربع خانه آپارتمانی در شهرهای
بزرگ است.
معضل درآمد پایین و نگاه سرمایه‌ای به مسکن و حاشیه‌نشینی غیر اصولی باعث وقوع پدیده افراد صاحب سودجو و چند خانه در کشور شده است که با رفع این معضل و اجرای سیاست‌های صحیح می‌توان نگاه سرمایه‌ای به مسکن و افزایش سالانه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهای مسکونی را کاهش داد، چرا که باعث شده سرمایه‌گذاران و افراد ثروتمند نسبت به خرید خانه یا به ساخت خانه روی آورند که بتوانند با درآمد حاصل از اجاره‌ واحدهای مسکونی متعدد سود سرشاری را بدون پرداخت مالیات کسب کنند و حتی با دلال بازی و نفوذ خود و بهره‌مندی از سود حاصل از شرایط رکود و تورم تیشه به این بازار بزنند و فقط منفعت‌ شخصی خود را در نظر بگیرند.
همچنین پیشنهاد می کنم خارج از بحث تبعیض قومیتی باید طرحی اجرا شود که کوچ و مهاجرت افراد و خانوارهای روستایی از روستا و شهرستان‌ها به حاشیه شهرهای بزرگ و بالطبع شهرهای بزرگ خصوصا تهران کاهش یابد، چرا که با این نوع مهاجرت‌های غیر اصولی علاوه بر پدید آمدن مشکلات و هنجارهای فرهنگی و اجتماعی و اقتصادی نوع برابری و منظم عرضه و تقاضا در بازار مسکن بر هم‌ می ریزد وآن دسته از افرادی که دارایی قابل توجهی در منطقه مادری خود داشته‌اند، با انتقال آن برای سرمایه‌گذاری در شهرهای بزرگ علاوه بر آسیب زدن به اقتصاد منطقه بومی خود ، زمانی که بدون تخصص و کارشناسی و صرفا برای سوددهی و منفعت طلبی وارد بازارهای شهرهای بزرگ علی الخصوص بازار مسکن می‌شوند، این بخش اقتصادی را دچار التهاب و بی نظمی می کنند و آن دسته از افراد هم که دارایی قابل توجهی ندارند، ابتدا وارد حاشیه‌نشینی می شوند و سپس قصد ورود و زندگی در خود کلان‌شهر را‌ دارند، لذا همین امر هم باعث تقاضای بیشتر از عرضه شده و علاوه بر حضور بیشتر دلالان در بازار مسکن باعث ترافیک بالای تراکم می شود که این امر مشکلاتی اعم از ساخت‌و سازهای غیر اصولی و جهش غیر عقلانی قیمت مسکن و بالطبع تقاضای بالای اجاره نشینی با قیمت‌های کاذب و غیر واقعی خواهد شد.
از این رو با طراحی سیاستی حتی بلند مدت در جلوگیری از مهاجرت‌های بی مورد به کلان‌شهرها و همچنین تبیین شرایط سخت مالیاتی برای افراد غیر بومی در این مناطق و فراهم آوردن رفاه نسبی در تمام مناطق کشور از هر لحاظی ، قدم‌های نخست را برای ترمیم ساختار غلط اقتصادی برداشت و در کنار آن‌ بسیاری از دیدگاه‌های سنتی اقتصادی را تصحیح کرد و صرف منفعت طلبی شخصی وارد بازارهای اقتصادی کشور نشویم.
مسئولان هم برای خارج کردن برخی نهادها از انحصار در ساخت‌و ساز و خصوصی سازی اصولی و اجرای سیاست‌های اقتصاد مقاومتی و توجه واقعی به آن می توانند در راستای درمان تمام بدنه اقتصاد کشور و همین‌طور بازار مسکن قدم‌های موثری بردارند؛ حتی اگر این طرح در بلند مدت امکان بهره‌برداری داشته باشد.
عباس ضیایی نیری
کارشناس اقتصادی

Email this page

نسخه مناسب چاپ