کابوس اجاره نشین‌ها در این آشفته بازار تمامی ندارد
به گفته تحلیلگران بازار مسکن، امسال هم سال سختی برای مستاجران خواهد بود.
اطلاعات نوشت: آمارها در حوزه مسکن حاکی از آن است که نرخ اجاره‌بها طی سال گذشته، جهش 52 درصدی را تجربه کرده است.ارقام رسمی مربوط به تورم اجاره مسکن در تهران هم نشان می‌دهد از سال ۱۴۰۰ تا پایان ۱۴۰۲، اجاره‌بها سالانه به‌ترتیب ۴۵ درصد، ۴۴درصد و ۵۲ درصد جهش کرده است.
بدین ترتیب با توجه به افزایش نرخ تورم درسال جاری،کارشناسان پیش بینی می کنند نرخ تورم اجاره مسکن بسیار بیشتر از سال های قبل باشد واین یعنی شرایط برای خیل عظیم اجاره نشین؛ بخصوص در کلانشهرها دشوار خواهد بود.
راه حل طبیعی کاهش اجاره مسکن، افزایش عرضه مسکن به بازار از طریق تولید بیشتر است . دولت دراین باره طرح مسکن ملی را با وعده تولید چهار میلیون دستگاه آغاز کرده اما تاکنون نتیجه ملموسی که حاکی از افزایش عرضه مسکن به بازار بوده ودر معادلات آن تاثیر بگذارد،مشاهده نشده است.
همچنین دولت اقدام خاصی درباره تولید واحدهای حمایتی مسکن برای اجاره نشینان مانند اجاره به شرط تملیک یا واحدهای ارزان قیمت اجاره ای نکرده،حال آن که دربیشتر کشورهای دنیا دولت ها طرح هایی ویژه دراین خصوص دارند.
به عنوان مثال در مالزی، حداقل هفت طرح مسکن دولتی برای گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد متوسط اجرا می شود؛ مانند «طرح خانه دوستانه مردمی و طرح اجاره به مالکیت.
در انگلستان هم مسکن اجتماعی به مسکن شورایی اطلاق می‌شود. این مسکن برای افراد کم‌درآمدی است که بیشترین نیاز را دارند. این خانه‌ها متعلق به مالکان اجتماعی یا یک انجمن فعال در حوزه مسکن است.
این واحدها با هزینه کمتر به مستاجران اجاره داده می شود و مالکان باید در سازمان تنظیم مقررات مسکن اجتماعی ثبت‌نام کنند. این خانه‌ها ارزان‌ترند و امنیت بهتری را نسبت به خانه‌های خصوصی دارند.
اتریش نیز موفق‌ترین سیستم اسکان و مسکن‌سازی را در اروپا داردو پایتخت آن «وین»، دارای یکی از قوی‌ترین مجموعه‌ها و سیستم‌های مسکن اجتماعی در جهان است. دولت اتریش در وین با ارائه یارانه به خانواده‌های کم‌درآمد و توسعه سیستم حمل‌ونقل عمومی، بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی مقرون‌به‌صرفه و با کیفیت به افراد کم‌بضاعت ارائه کرده است؛ به‌گونه‌ای که هزینه مسکن در وین حدود ۲۵ درصد درآمد این افراد است و آنها تا حد زیادی از تورم قیمت مسکن حمایت شده‌اند.
درواقع دولت اتریش، با ارائه ۲۲۰ هزار واحد آپارتمان اجاره‌ای، بزرگترین مالک خانه‌ها در اتریش است اما دولت با پیگیری سیاست ساخت مسکن اجتماعی برای هر دو بخش اجاره‌ای و یارانه‌ای مبتنی بر مشارکت‌های مالیاتی ملی و بودجه منطقه‌ای، خانه‌دارشدن را برای اتباع خود تسهیل کرده است.
همچنین قانون کلی برای توسعه مسکن در دانمارک به این روال است که همواره باید ۲۵ درصد از واحدهای مسکونی ساخته‌شده، ارزان قیمت باشد تا افراد جامعه از سطوح مختلف بتوانند از آن استفاده کنند. این سیاست تا حد زیادی از دو قطبی‌شدن جامعه در حوزه مسکن جلوگیری کرده است.
بااین حال،نگاهی کلی به قوانین ایران نشان می دهد جای شایسته ای برای ساخت مسکن حمایتی بخصوص برای مستاجران که یکی از آسیب پذیرترین اشخاص هستند، درنظرگرفته نشده یا درصورت وجود قانون، اجرایی نشده است.
منصور غیبی، تحلیلگر بازار مسکن، دراین باره می گوید: امسال نیز سال سختی برای مستاجران خواهد بود.
وی می افزاید: آنچه انتظارات را طی سال 1403 در حوزه اقتصاد مسکن نسبت به دو تا سه سال قبل سنگین‌تر می‌کند، به چند مورد بازمی‌گردد. از جمله اینکه دولت سیزدهم وارد چهارمین سال دوره خود می‌شود و وعده سنگین چهار میلیون واحد مسکونی بر دوش دولت همچنان پابرجاست. پروژه نهضت ملی مسکن هنوز تحقق عملیاتی و فیزیکی پیدا نکرده و به نوعی هنوز در فاز مطالعات و مقدمات قرار دارد.
غیبی ادامه می دهد: از سوی دیگر انتظارات تورمی در جامعه با نشانه‌هایی که وجود دارد، نسبت به سال گذشته بالاتر است و این نمود ممکن است هیجانات و التهابات بازارهای موازی را افزایش دهد.
این کارشناس درباره افق دید بازار اجاره در سال جاری توضیح داد: اوایل امسال وارد تغییر و تحولات اجاره‌نشینی شده ایم که به تبعیت از دو موردی که ذکر شد، باعث می‌شود اجاره‌بها برای مستاجران سنگین‌تر شود. در این حوزه نیز پیش‌بینی می‌شود بازار با التهاباتی روبه‌رو باشد.
او تصریح می کند: «راه‌حل فروکش این التهابات که اکنون وبرای سال جاری هم اجرایی شده است، اعطای تسهیلات درقالب ودیعه مسکن بود. پول‌هایی که به بهانه رهن اجاره‌نشینی به مستاجران تخصیص می‌دهند، خود باعث افزایش انتظارات بین موجران و افزایش قیمت می‌شود.»
این تحلیلگر بازار مسکن عنوان کرد: «در نهایت نیز این سیکل مکرر باعث سنگینی بار مالی بر دوش مستاجران می‌شود و کمکی هم به آنها نمی‌کند.»
فردین یزدانی، دیگر کارشناس بازار مسکن هم درباره وضعیت بازار اجاره در سال جدید می گوید: سال گذشته با وجودی که تا حدی رشد قیمت ملک متوقف شد، اما رشد بازار اجاره‌بها داشت و حتی به نسبت بیشتر از تورم هم بود، زیرا اجاره‌ها در مکانیزم بازار باید تا حدی افزایش پیدا کند که مطابق با ارزش دارایی ملک هم باشد.
وی با بیان اینکه این انطباق هنوز به صورت کامل صورت نگرفته است، می افزاید: بر این اساس، می‌توان پیش‌بینی کرد که کماکان تورم در بخش اجاره بالاتر از تورم در سایر کالاهای مصرفی خواهد بود. به تبع آن، فشار اجاره‌بها هم بر روی خانوار و به خصوص خانوارهای کم‌درآمد بیشتر خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا سیاستی را می‌توان به کار برد که جلوی رشد قیمت‌ها در بازار اجاره را بگیرد،تصریح می کند: خیر، چرا که یک مشکل بخش مسکن این است که در بخش تولید با رکود و تورم رو به‌رو هستیم و در عین حال، عدم تعادل بین قیمت‌ها و درآمد خانوار را شاهد هستیم. این عدم تعادل، بنیان اقتصاد کلان است و بنیان درون‌بخشی به آن شکل که می‌توان گفت، ندارد.
یزدانی عنوان می کند: سیاست خاصی که به صورت مقطعی جلوی افزایش قیمت‌ها را دربازار اجاره مسکن بگیرد، قابل تصور نیست. سیاست‌هایی هم که حتی در شرایط اقتصادی عادی و نرمال در پیش گرفته می‌شود، به طور معمول در میان‌مدت جواب می‌دهد؛ آن هم در شرایطی که اقتصاد کلان دچار تلاطم نباشد.
وی با اشاره به سامان ثبت معاملات مسکن وتاثیر آن درکنترل اجاره بها، متذکر می شود: این اقدام هیچ منطقی ندارد. در بهترین حالت، پولی که باید به بنگاه معاملات ملکی بدهید و برای خانواری که اجاره‌بهای سنگین پرداخت می‌کنند،رقم قابل ملاحظه ای نیست، حذف می شود.البته شاید دولت بخواهد از این طریق ارقام اجاره را کنترل کند اما معاملات غیررسمی رونق می گیرد وقراردادهای اجاره اتکای حقوقی خود رااز دست می دهد که خطری مضاعف برای مستاجران خواهد بود.
وامی که پرداخت نمی شود
البته دولت پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن برای مستاجران در سال جاری را تمدید کرده است.
براین اساس، این تسهیلات برای تهران 200 میلیون تومان وبرای روستاها 40 میلیون تومان با بازپرداخت 5 ساله است.
اما جدا از رقم ناکافی این مبالغ برای تامین افزایش رهن مستاجران، عدم همکاری وسنگ اندازی بانکها مانع جدی درپرداخت این تسهیلات است.
بخصوص آن که بانک مرکزی درسال جاری سیاست مالی انقباضی را درپیش گرفته ولذا پیش بینی می شود پرداخت این وام درسال جاری به مستاجرین دشوارتر از سال های قبل باشد.
بدین ترتیب باید گفت امسال سال سختی برای مستاجرین بوده وآنها به نوعی دربرابر غول اجاره مسکن تنها تر از همیشه رها شده اند.
