حسین عبده تبریزی: یکی از حساس‌ترین موضوعات اقتصاد ایران، بحران مسکن است که با متخصصان این حوزه درباره آن گفت‌وگو شده است. این گفت‌وگوها، که با مشارکت صاحب‌نظران مالی، بانکی، سیاست‌گذاری و اقتصاد شهری انجام شده، تصویری روشن از زوایای پیچیده بحران و راه‌های برون‌رفت از آن به دست می‌دهد. این مقاله، حاصل جمع‌بندی تحلیل‌ها و پیشنهادهای مطرح‌شده در این گفت‌وگوهاست.

بحران استطاعت مالی خرید مسکن

مهم‌ترین نقطه عزیمت بحث، موضوع استطاعت مالی بود. در شرایط کنونی، حتی خانوارهای طبقه متوسط نیز قادر به خرید واحدهای مسکونی کوچک نیستند. کاهش درآمد واقعی، عدم تطابق وام‌های مسکن با قیمت واقعی ملک، و تورم مزمن، این بحران را تشدید کرده‌اند.

در پیوند با بحران استطاعت، روند نزولی دستمزد واقعی در دهه اخیر و شکاف عمیق میان رشد قیمت مسکن و دستمزد، مورد نقد جدی قرار گرفت. افزایش نرخ تورم، در کنار بی‌اثر بودن سیاست‌های حمایت از درآمد، باعث شده که اندک وام‌های مسکن اعطایی در بانک مسکن هم کارایی لازم را برای دهک‌های پایین و متوسط نداشته باشند.

ضعف بازار تأمین مالی مسکن

بازار تأمین مالی مسکن در ایران، بسته، سنتی و ناکارآمد است. مشارکت‌کنندگان دربحث از نبود بازار اولیه رهن، بازار رهن ثانویه، اوراق بهادارسازی مطالبات رهنی (MBS)، و ابزارهای نوین تأمین مالی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان به‌شدت انتقاد کردند. روشن شد که این ضعف به نرخ بالای تورم مربوط است که هر نوع قرارداد بلندمدت را ناممکن می‌کند. بدون توسعه بازار رهن و اعطای وام‌های بلندمدت با نرخ بهره شناور گره کور مسکن باز نخواهد شد. بدین منظور اصلاحات ساختاری اقتصاد که منجر به کاهش نرخ تورم و نرخ بهره شود، ضرورت دارد.

سوداگری و احتکار

یکی از بخش‌های مناقشه‌برانگیز بحث مسکن درایران، مفهوم سوداگری در بازار مسکن بود. برخی نگاه مالکانه به دارایی را حق مشروع دانسته و احتکار ملک را مفهومی نادرست قلمداد می کنند. در مقابل، گروهی دیگر بر این باور بودند که نگهداری ملک بدون عرضه، موجب اخلال در بازار شده و باید با ابزارهایی چون مالیات‌های تنظیمی کنترل شود. این تضاد، نمایانگر چالش بنیادین در درک مفهوم بازار در ایران است.
به علاوه ، در نقد نقش دولت در بخش مسکن، دو رویکرد عمده دیده شد: رویکردی که دولت را ناتوان در مدیریت و سیاست‌گذاری مسکن می‌داندو دیدگاهی که با تحلیل ریشه‌ای‌تر، ضعف دولت‌ها در کنترل بازار زمین را منشأ بحران می‌داند. طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن به دلیل فقدان هماهنگی نهادی، نبود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و نبود منابع بانک‌ها ناکام مانده‌اند.

بازار اجاره؛ قربانی تورم و بی‌توجهی

با انتقال تقاضا از خرید به اجاره، بازار اجاره با جهش شدید قیمت مواجه شده است. بحث کارشناسی بر سر این بود که آیا باید اجاره‌بها را کنترل کرد یا با سیاست‌های تشویقی، عرضه را افزایش داد؟ اکثر تحلیل‌گران تأکید کردند که بدون مهار تورم و اصلاح بازار زمین، سیاست‌های نقطه‌ای در بازار اجاره بی‌اثر خواهند بود.

تجربه‌های جهانی

کارشناسان به مقایسه بخش مسکن ایران با کشورهایی چون ترکیه، چین، آمریکا و کشورهای اسکاندیناوی پرداختند. در همه این کشورها، بازارهای رهنی توسعه‌یافته، کنترل زمین و استفاده از ابزارهای مالیاتی برای تنظیم بازار مرسوم است. بهره‌گیری از این تجربیات برای ایران ضروری است.

حکمرانی، تورم و نابرابری

در نهایت، ریشه اصلی بحران مسکن، ضعف حکمرانی، تورم ساختاری، و محدودیت سطح درآمد شهروندان دانسته شد. تا زمانی که ثبات کلان ایجاد نشود و ساختارهای نهادی تقویت نشوند، هیچ اصلاح نقطه‌ای کارساز نخواهد بود. اصلاح ساختار حکمرانی، کنترل تورم و تقویت نهادهای سیاست‌گذار مورد درخواست مشارکت‌کنندگان در بحث بود.

مسکن و بازتولید نابرابری

بخشی از بحران مسکن در ایران هم به بازتولید و تعمیق نابرابری در جامعه انجامیده است. در حالی‌که اقشار بالادست می‌توانند با بهره‌گیری از تورم و دارایی‌های ملکی، ثروت خود را افزایش دهند، طبقات پایین‌تر حتی در پرداخت اجاره نیز با مشکل روبه‌رو هستند. شکاف بین دارا و ندار، نه فقط در مالکیت مسکن، بلکه در کیفیت، موقعیت جغرافیایی و سطح دسترسی به خدمات نیز آشکار است. نابرابری مکانی که در کلان‌شهرها به‌صورت جدایی فیزیکی طبقات بروز کرده، بازتابی از شکست سیاست‌های مسکن است. از این منظر، اصلاح سیاست‌های مسکن، گامی در مسیر تحقق عدالت اجتماعی نیز خواهد بود.