محمد جواد رضائی
آیا مدیر ساختمان حق دارد آب و برق واحدی را که حق شارژ نداده است، قطع کند؟
اختلاف بر سر شارژ ساختمان یکی از رایج‌ترین منازعات میان مالکان و ساکنان آپارتمان‌هاست. گاهی مدیر ساختمان در واکنش به پرداخت نکردن شارژ، از ارائه برخی خدمات مشترک جلوگیری می‌کند یا تهدید می‌کند که آب، برق یا گاز واحد بدهکار را قطع خواهد کرد، اما آیا قانون چنین اختیاری به مدیر ساختمان داده است؟ اگر یکی از ساکنان از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک خودداری کند، مدیر چگونه باید حقوق سایر ساکنان را پیگیری کند؟ قانون برای وصول شارژ معوق، راهکار مشخصی پیش‌بینی کرده است؛ اما این اختیار هرگز به معنای اجازه نامحدود برای قطع خدمات ضروری یا محروم‌کردن ساکن از حقوق اولیه و قانونی او نیست.
مبنای اصلی رسیدگی به این موضوع، قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن است. مطابق ماده ۴ این قانون، پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان، اصولا متناسب با مساحت قسمت اختصاصی هر مالک محاسبه می‌شود؛ مگر هزینه‌هایی که ارتباطی با مساحت زیربنا ندارند و به شیوه دیگری تقسیم می‌شوند. همچنین توافق معتبر مالکان و مقررات قانونی مربوط، در تعیین سهم هر واحد اهمیت دارد.
بنابراین، پرداخت شارژ صرفا یک توافق اخلاقی میان همسایگان نیست، بلکه در چارچوب قانون، تعهدی مالی برای مالکان و استفاده‌کنندگان محسوب می‌شود. در مواردی که مستأجر مطابق قرارداد یا قانون، مسئول پرداخت هزینه‌های معینی است؛ این تکلیف مستقیما متوجه او نیز خواهد بود.
قطع خدمات مشترک
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، سازوکار مشخصی برای مطالبه هزینه‌های مشترک پیش‌بینی کرده است. بر اساس این ماده، مدیر یا هیأت‌مدیره ابتدا باید مبلغ بدهی را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به مالک یا استفاده‌کننده ابلاغ کند. چنانچه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، بدهی تسویه نشود، مدیر می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.
بااین‌حال، تشخیص مجاز بودن قطع خدمات، به ماهیت خدمت و نحوه تأمین آن بستگی دارد. رویه قضایی در این زمینه مرز روشنی ترسیم کرده است. قطع خدمات صرفا در خصوص امکانات مشترک و متمرکز (مانند چیلر، شوفاژخانه مرکزی یا آسانسور) مجاز است.
اگر آب، برق یا گاز از طریق انشعاب اختصاصی و قرارداد مستقیم با شرکت خدمات‌رسان تأمین می‌شود، مدیر ساختمان تحت هیچ شرایطی حق ندارد رأسا در انشعاب اختصاصی مداخله و آن را قطع کند. چنین اقدامی نه‌تنها خارج از اختیارات مدیر است بلکه در محاکم کیفری می‌تواند تحت عنوان بزه ممانعت از حق موضوع ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی قابل تعقیب باشد.
تعادلی ظریف میان دو طرف
قانونگذار برای وصول مطالبات ساختمان و جلوگیری از تضییع حقوق سایر مالکان، مسیر روشنی را در مقابل مدیر قرار داده است تا از اقدامات خودسرانه بی‌نیاز شود:
۱. ارسال اظهارنامه رسمی: نخستین گام، اعلام دقیق مبلغ بدهی و مستندات آن از طریق مراجع قانونی (ارسال اظهارنامه) و اعطای مهلت ده‌روزه است.
۲. تقاضای صدور اجرائیه از اداره ثبت: اگر بدهکار پس از انقضای ده روز تسویه نکرد، مدیر می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل، تقاضای صدور اجرائیه کند تا از اموال بدهکار مبلغ مربوطه وصول شود.
۳. طرح دعوا در مراجع قضایی: در صورت نیاز، مدیر حق دارد با مراجعه به دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی (بسته به میزان بدهی)، دعوای مطالبه شارژ معوق را مطرح کرده و در شرایطی، محرومیت بدهکار از دریافت خدمات دولتی را نیز از دادگاه تقاضا کند.
نکته حائز اهمیت این است که مدیر باید بتواند مبلغ مطالبه‌شده و مبنای محاسبه آن را مستند کند. دریافت هزینه‌هایی که ارتباطی با مخارج مشترک ندارند یا برخلاف مقررات تعیین شده‌اند، صرفا با درج در صورت‌حساب ساختمان قانونی نمی‌شود. متقابلا ساکن نیز نمی‌تواند صرفا به دلیل اختلاف با مدیر یا اعتراض به نحوه اداره ساختمان، از پرداخت تمامی هزینه‌های مشترک خودداری کند، بلکه باید اعتراض خود را مستند و از طریق مراجع قانونی پیگیری کند.
مدیر ساختمان نماینده اداره امور مشترک در حدود اختیارات قانونی است نه مرجعی مستقل برای مجازات ساکنان. آرای صادره از محاکم نشان می‌دهد که اقدامات خارج از حدود اختیار، به‌ویژه قطع انشعابات اختصاصی، مدیر را با محکومیت به رفع ممانعت و جبران خسارت مواجه می‌کند.
قانون تملک آپارتمان‌ها میان دو حق، تعادلی ظریف برقرار کرده است: از یک سو، هیچ مالک یا استفاده‌کننده‌ای نباید با خودداری از پرداخت هزینه‌های مشترک، بار مالی خود را بر دوش دیگران بگذارد. از سوی دیگر، وصول این بدهی نیز باید منحصرا از مسیر قانونی انجام شود. شارژ ساختمان، بدهی قابل‌مطالبه است اما اختلاف بر سر آن مجوزی برای اقدامات متقابل و خودسرانه نیست.
شما چه نظری دارید؟