چهار سال از آغاز اجرای نهضت ملی مسکن میگذرد؛ طرحی که قرار بود با ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، بخشی از بحران عرضه در بازار مسکن را جبران کند. با این حال، آمارهای رسمی نشان میدهد، پیشرفت فیزیکی پروژهها تا کنون به حدود ۳۰ درصد رسیده است.
وزارت راه و شهرسازی متعهد به ساخت ۸۶۴ هزار واحد مسکونی برای متقاضیان واجد شرایطِ دارای آورده شده و وعده داده است که تمامی این واحدها ظرف سه سال آینده تکمیل و تحویل داده میشوند. در همین حال، برخی برآوردها حاکی است که با توجه به روند فعلی اجرای طرح، تکمیل این واحدها بیش از ۱۳ سال زمان میبرد. بنابراین، عدد محاسبهشده فاصله معناداری با وعدههای دولت دارد.
با توجه به محدودیت منابع مالی دولت و تجربهای که نشان داده دولتها، بهویژه دولت سیزدهم، در حوزه مسکن حمایتی بهطور کامل به تعهدات خود عمل نکردهاند، این برآوردها منطقی به نظر میرسند. در چنین شرایطی، دولت میتواند چه اقدامی موثری برای تسریع فرایند ساخت مسکن حمایتی انجام دهد؟
سازوکاری که برای تامین منابع مالی بخش مسکن در صندوق حمایت مسکن پیشبینی شده بود، تحقق نیافته است
محمود فاطمیعقدا، کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با تجارتنیوز بیان کرد: «منابع مالی دولت همواره محدود بوده است؛ چه در دولت گذشته، چه در دولتهای پیش از آن و چه در دولت فعلی، با محدودیت منابع روبهرو بودهایم. از سوی دیگر، تعهدات یا سازوکاری که برای تامین منابع مالی بخش مسکن در صندوق حمایت مسکن پیشبینی شده بود نیز تحقق پیدا نکرد.»
بانکهایی که موظف بودند درصدی از منابع پروژههای ساخت مسکن را تامین کنند، عملا به تعهدات خود عمل نکردند
این کارشناس اقتصادی افزود: «بانکهایی که موظف بودند درصدی از منابع را تامین کنند، عملا به تعهدات خود عمل نکردند. در نتیجه، پروژههای نهضت ملی مسکن نتوانستند به سرانجام برسند؛ همانطور که هنوز هم چند هزار واحد از مسکن مهر باقی مانده و تکمیل نشده است.»
فاطمیعقدا توضیح داد: «بنابراین دولت از محل منابع عمومی خود طبیعتا قادر به تامین این منابع نیست. از سوی دیگر، افزایش هزینهها بهویژه در حوزه دستمزد و مصالح ساختمانی باعث شد قیمت تمامشده نسبت به زمان آغاز طرح بهشدت افزایش پیدا کند. در حال حاضر مبالغ بسیار بیشتری نیاز است تا این طرح بتواند به سرانجام برسد.»
دولت میتواند با بهرهگیری از ظرفیت بورس یا ارائه پروژههای مشخص در حوزه انبوهسازی در بازارهای موازی، منابع ساخت مسکن را تامین کند
این کارشناس بازار مسکن گفت: «به نظر من، دولت باید ساز و کار دیگری برای تامین منابع بیابد؛ زیرا تامین آن از محل منابع عمومی کشور قطعا دشوار است. مگر آنکه بتواند از مدلهای دیگری استفاده کند؛ با بهرهگیری از ظرفیت بورس یا ارائه پروژههای مشخص در حوزه انبوهسازی در بازارهای موازی، میتواند این هدف را محقق کند.»
او اضافه کرد: «اگر دولت تلاش کند و پروژههای انبوهسازی مناسبی ارائه دهد، امکان جذب سرمایه، بهویژه سرمایههای خرد، وجود دارد. تقویت این بازار در جذب منابع، به موازات بازارهای طلا، ارز و سهام امکانپذیر است؛ هرچند به دلیل تازه بودن مسیر، کار دشواری است و شرایط فعلی اقتصاد نیز آن را سختتر میکند.»
ممکن است بازار مسکن دیر بازده باشد، اما همواره در طول دهههای گذشته، یکی از ایمنترین بخشها برای سرمایهگذاری بوده است
فاطمیعقدا اظهار کرد: «با این حال، یک وجه مثبت وجود دارد که میتواند امیدبخش باشد و آن وجه نیز ریسک پایینتر بخش مسکن نسبت به سایر بازارهاست. سایر بازارها با ریسکهای فراوانی مواجهاند و ممکن است در صورت سقوط، نهتنها سود بهدست آمده بلکه اصل سرمایه نیز از بین برود؛ اما بخش مسکن، به تعبیر قدیمیها، دیر یا زود دارد، اما سوخت و سوز ندارد.»
او در ادامه گفت: «بازار مسکن ممکن است دیر بازده باشد، اما همواره در طول دهههای گذشته نشان داده یکی از ایمنترین بخشها برای سرمایهگذاری بوده است. بنابراین معتقدم دولت باید سازوکار جدی برای تامین منابع و منابع جایگزینی غیر از بودجه عمومی طراحی کند.»
همکاری دولت با بخش خصوصی میتواند روند اجرای طرحها را تسریع کند
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «دولت در اینجا بهعنوان متقاضی یا تسهیلگر عمل میکند و قرار نیست در بازارها دخالت مستقیم داشته باشد. پروژههایی ارائه میدهد یا به انبوهسازان مجوز میدهد و مراجع ذیصلاح نیز مجوزهای لازم را صادر میکنند تا این پروژهها بتوانند وارد بازار شوند.»
او در ادامه بیان کرد: «بنابراین به نظر من این اقدام به معنای مداخله در بازارهای موازی نیست؛ بلکه دولت باید یک مدل کارآمد و مناسب طراحی و ارائه کند که با همکاری بخش خصوصی و انبوهسازان قابل اجرا باشد. این کار شدنی است، مشروط به اینکه مدل درست و قابل اتکا طراحی شود.»
طولانی شدن پروژههای نهضت ملی مسکن توان مالی خانوارها را کاهش میدهد
فاطمیعقدا خاطرنشان کرد: «متاسفانه طولانی شدن پروژهها، قیمتهای تمامشده را بهطور کامل تغییر میدهد و توان اقتصادی خانوارها برای تحویل گرفتن واحد را بهشدت کاهش میدهد. چهبسا بسیاری از متقاضیان به دلیل ناتوانی در پرداخت، از ادامه مسیر منصرف شوند؛ دولت نیز تمامی هزینهها را تامین نمیکند و بخشی از آن بر عهده متقاضیان است.»
او ادامه داد: «در نتیجه، آورده متقاضیان در یک بازار نابسامان اقتصادی بهشدت افزایش مییابد. از این رو، طراحی راهکاری که بتواند مانع از طولانی شدن پروژهها شود و افزایش بیشتر هزینههای تمامشده مسکن را مهار کند، یک ضرورت اجتنابناپذیر برای موفقیت این طرح است.»
