بازار مسکن در شمال تهران از جمله در زعفرانیه، این روزها تصویری متناقض از خود نشان میدهد. قیمتها در قله ایستادهاند، فایلها کمرمق عرضه میشوند و خریداران در سایه تردید، عقب نشستهاند. در این میان، آپارتمانهای فوق لوکس و اصطلاحاً هایلاکچری، به سطحی از قیمت رسیدهاند که تا همین یک سال پیش حتی در تصور بسیاری از فعالان بازار هم نمیگنجید. حالا روایت مشاوران املاک از کف قیمت متری یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برای این واحدها، نشانهای روشن از جهشی است که بدون پشتوانه رونق معاملات رخ داده است.
زعفرانیه، محلهای که سالهاست بهعنوان یکی از گرانترین نقاط پایتخت شناخته میشود، امروز با نوعی «رکود گران» دستوپنجه نرم میکند. رکودی که در آن قیمتها بالا میروند، اما خرید و فروش به حداقل رسیده است. این وضعیت، معادلهای پیچیده ساخته که در آن فروشندهها تمایلی به تخفیف ندارند و خریداران نیز برای ورود به بازار، دست نگه داشتهاند.
قیمتهایی فراتر از انتظار
اگر تا قبل از اسفند سال گذشته، برخی فایلهای خاص در زعفرانیه با قیمتهای متری حدود یک میلیارد تومان عرضه میشدند، اکنون همان سطح به کف بازار لوکس تبدیل شده است. آپارتمانهایی با متراژ بالا، امکانات ویژه، متریال وارداتی و طراحیهای خاص، از متری یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان شروع میشوند و در مواردی به شکل پلکانی، هر متر تا چند ده میلیون تومان افزایش پیدا میکند. این اعداد در حالی ثبت میشود که حجم معاملات در این بخش از بازار بهشدت کاهش یافته است. به بیان دیگر، قیمتها بر اساس عرضه محدود و انتظارات تورمی تعیین میشوند، نه بر پایه معاملات پرتعداد و رقابت.
روایت یک مشاور از دل بازار
مسعود فرجی از فعالان بازار مسکن در منطقه یک، تصویری روشن از آنچه در ماههای اخیر گذشته ارائه میدهد. او میگوید: «ما یک دورهای داشتیم که قیمتها تقریباً ثابت بود. خرید و فروش هم خیلی روان نبود. بعد در دی و بهمن یک شوک ایجاد شد و بازار تکان خورد اما خیلی زود دوباره عقب کشید.»
به گفته او، اسفندماه با یک اتفاق بزرگ همراه شد که عملاً بازار را متوقف کرد: «اسفند که شروع شد، با آن شرایطی که پیش آمد، کلاً همهچیز خوابید. یعنی عملاً نه خریدی انجام میشد، نه فروشی.» فرجی ادامه میدهد: «امسال که وارد فاز جدید شدیم، قیمتها نسبت به سال قبل جهش جدی داشت. مثلاً آپارتمانی که پارسال متری یک میلیارد یا حتی کمتر بود، الان برای واحدهای لوکس، پایه متری یک میلیارد و دویست میلیون تومان شدهاست.»
او تأکید میکند که این ارقام مربوط به فایلهای خاص و لوکس منطقه است: «ما داریم درباره آپارتمانهای لوکس صحبت میکنیم، نه هر واحدی. اینها پروژههایی هستند با سطح ساخت بالا، امکانات ویژه، متریال خاص.» قیمت آپارتمانهای عادی در زعفرانیه، از متری ۴۰۰ میلیون تومان شروع میشود و برای نوساز در بهترین کوچههای منطقه، از ۸۵۰ میلیون تومان بالاتر نمیرود.
بازاری بدون مشتری
با وجود این رشد قیمت، آنچه بیش از همه به چشم میآید، کاهش شدید تقاضاست. فرجی در این باره توضیح میدهد: «در دورهای که شرایط خاصی حاکم بود، عملاً بازار تعطیل شد. الان هم که فضا یک مقدار آرامتر شده، باز مشتریها خیلی محتاط هستند.» او به تجربه شخصی خود اشاره میکند: «امروز با دو تا از مشتریهایم تماس گرفتم.
به نقل از هفتصبح، یکی فعال بازار طلاست و همیشه سرمایهگذاری ملکی انجام میداد. گفت فعلاً اصلاً درباره خرید صحبت نکن. میگفت وضعیت مشخص نیست.» این تردید، تنها به خریداران محدود نمیشود. فروشندگان هم در وضعیت مشابهی قرار دارند: «مالکها هم راحت نمیفروشند و میگویند بگذار شرایط روشن بشود. خیلیها اصلاً قیمت نمیدهند. میگویند یکی دو هفته بعد، قیمت روز را اعلام میکنیم.»