مینا حیدری
حال آن‌که فرد سالمند در لحظه امضا، شاید دیگر مانند گذشته به‌روشنی به یاد نمی‌آورده چند فرزند دارد، در کجا حضور یافته و دقیقا چه دارایی را با چه آثاری واگذار می‌کند. در این میان، حقوق سالمند، اعتبار اسناد رسمی، بار فزاینده پرونده‌های قضایی و حتی حقوق خریداران ثالث با حسن نیت مطرح است. تلخ‌تر آن‌که در مواردی، سالمند پس از انتقال دارایی، حتی از مراقبت همان فرد انتقال‌گیرنده نیز محروم و رها شده است. پرسش بنیادین این است که چگونه می‌توان بدون نقض کرامت و استقلال افراد، جلوی این تاراج خاموش را گرفت؟
اراده در لحظه امضا
حامد حسنی، پژوهشگر مسائل حقوقی معتقد است هر شخص تا زمانی که اهلیت قانونی و اراده معتبر دارد، می‌تواند درباره دارایی خود تصمیم بگیرد و آن را حتی به‌صورت نابرابر به فرزندان منتقل کند. آنچه باید احراز شود، توانایی او برای فهم ماهیت معامله و آثار آن در لحظه تنظیم سند است.
حسنی توضیح می‌دهد که بیماری‌های شناختی معمولا به‌تدریج پیش می‌روند و تعیین زمان دقیق آغاز زوال عقل، به‌ویژه در نبود سوابق پزشکی، برای پزشکی قانونی دشوار است. در چنین شرایطی، ممکن است نخستین معاینه پزشکی قانونی یا زمان صدور حکم دادگاه، مبنای تعیین تاریخی قرار گیرد که فرد، توانایی تصمیم‌گیری مستقل درباره امور مالی و معاملات خود را از دست داده است. به همین دلیل، اثبات بی‌اعتباری معاملات پیش از آن تاریخ با مانع روبرو می‌شود. فوت شخص نیز امکان معاینه مستقیم را از بین می‌برد و بررسی وضعیت شناختی او در زمان معامله را دشوارتر می‌کند. در برخی موارد، فردی که سالمند را تحت کنترل خود دارد، حتی پس از تشکیل پرونده از سوی ذی‌نفعان، مانع حضور او در مراجع قضایی و انجام معاینه پزشکی قانونی می‌شود.
سونامی سالمندی
سینا محمودی، پژوهشگر حکمرانی داده، ابعاد نگران‌کننده‌تری از پیامدهای سالمندی جمعیت ترسیم می‌کند. به گفته او، بر اساس اعلام رئیس انجمن آلزایمر ایران، شمار مبتلایان به آلزایمر در کشور اکنون به حدود یک‌ونیم میلیون نفر رسیده است. پیش‌بینی می‌شود با تداوم روند سالمندی جمعیت، در سال ۱۴۳۰ بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور را سالمندان تشکیل دهند.
همچنین نتایج غربالگری بیش از ۵۶ هزار سالمند ۶۵ تا ۷۵ ساله در استان‌های یزد و قزوین نشان داده است که حدود ۱۰ درصد آنان نشانه‌هایی از دمانس(زوال عقل) داشته‌اند. بنابراین، ممکن است بخشی از افرادی که روزانه به دفترخانه‌ها مراجعه می‌کنند، با درجاتی از اختلالات شناختی مواجه باشند؛ بی‌آن‌که تاکنون احکامی درباره وضعیت ذهنی آنان صادر شده باشد.
فیلم، تشریفاتی نیست
دفاتر اسناد رسمی اخیرا ملزم شده‌اند صدا و تصویر طرفین را هنگام تنظیم سند، ضبط و نگهداری کنند. اگر فیلمبرداری صرفا به ثبت چند جمله کلیشه‌ای مانند «ثبت با سند برابر است»، محدود شود، هدف اصلی از ضبط این جلسات محقق نخواهد شد.
فیلم زمانی ارزش حقوقی و پیشگیرانه پیدا می‌کند که نشان دهد شخص، موضوع معامله را فهمیده، پیامدهای آن را درک کرده و تصمیم خود را بدون نفوذ یا فشار ناروا گرفته است. به بیان دیگر، دوربین باید «فهم» و «اراده» را ثبت کند، نه صرفا حضور فیزیکی فرد در دفترخانه را.در نظام‌های حقوقی دیگر کشورها نیز بر همین مبنا، وضعیت واقعی شخص در لحظه تصمیم‌گیری اهمیت دارد. اختلالات ذهنی در برخی موارد مانند طی کردن دوره درمان یا مصرف دارو، موقت بوده و ممکن است در همه زمان‌ها ظهور و بروز یکسان نداشته باشد. بنابراین، ظاهر عادی فرد یا عدم صدور حکم حجر (گواهی محجوریت)، به‌تنهایی نمی‌تواند سلامت اراده او را اثبات کند.
پرسش‌های نجات‌بخش
حسنی بر این باور است که برای اطمینان از آگاهی و اراده مراجعه‌کننده، باید پرسش‌های کوتاه اما معنادار مطرح شود. گفتگو می‌تواند با پرسش‌هایی ساده آغاز شود: نام و مشخصات شما چیست؟ چند سال دارید؟ چند فرزند دارید؟ اکنون کجا هستید؟ برای چه کاری به اینجا آمده‌اید؟
پس از آن، نوبت به پرسش‌های مربوط به معامله می‌رسد: چه مالی را منتقل می‌کنید؟ طرف معامله چه کسی است؟ در برابر این انتقال چه مبلغی دریافت می‌کنید؟ پس از انجام معامله، چه اموالی برای شما باقی می‌ماند؟ چرا تصمیم به این انتقال گرفته‌اید؟ آیا کسی شما را مجبور کرده است؟ گفتن «بله» یا تکان دادن سر، به‌تنهایی نشان نمی‌دهد که فرد، موضوع سند و پیامدهای آن را
فهمیده است.
مراجعه‌کننده باید بتواند پاسخ این پرسش‌ها را حسب توانایی خود، با گفتار، نوشتار یا اشاره‌ای روشن و معنادار بیان کند. طرح چند سؤال ساده و پیش‌بینی‌نشده نیز می‌تواند مفید باشد؛ پرسش‌هایی که امکان تلقین پاسخ آنها از قبل وجود نداشته باشد و میزان تمرکز و درک فرد را در همان لحظه نشان دهد.
نشانه‌های خطرناک
نشانه‌های خطرناک همیشه در پاسخ‌های مراجعه‌کننده ظاهر نمی‌شوند، گاهی باید به رفتار اطرافیان و شرایط معامله توجه کرد؛ از جمله تفاوت فاحش میان ارزش واقعی مال و ثمن پرداختی، پاسخ دادن همراه به جای او و اصرار وی برای حضور در زمان فیلمبرداری یا بیان این جمله که «معامله صوری است و بعدا برمی‌گردد».
این نشانه‌ها به‌تنهایی اثبات‌کننده سوءاستفاده نیستند، اما می‌توانند ضرورت بررسی بیشتر را نشان دهند. برای مثال، ممکن است شخص از انتقال خانه خود آگاه باشد، اما همزمان بگوید اگر از انجام معامله خودداری کند، دیگر کسی از او نگهداری نخواهد کرد. در این میان، حضور دو معرف یا معتمد نیز نباید پایان بررسی تلقی شود.
ممکن است این اشخاص خود از ذی‌نفعان معامله باشند. اعتبار اظهارات آنان باید با وضعیت شخص، محتوای معامله و سایر قرائن موجود سنجیده شود. وظیفه اصلی دفترخانه این است که مطمئن شود شخص با آگاهی و اختیار تصمیم گرفته است. در این بررسی، کیفیت اراده او اهمیت دارد، نه مقدار دارایی یا چگونگی تقسیم آن.
آسیب‌پذیری، سن نمی‌شناسد
ملاک بررسی آگاهی و اراده اشخاص نباید سن آنان باشد. فردی جوان ممکن است بر اثر مصرف مواد روان‌گردان، ابتلا به اختلال حاد روانی یا عوارض دارویی، در زمان تنظیم سند قادر به تصمیم‌گیری سنجیده نباشد. از سوی دیگر، کم‌تجربگی و زودباوری نیز می‌تواند افراد بالغ و ظاهرا عادی را در معرض سوءاستفاده قرار دهد.
برای مثال، ممکن است به شخصی پیشنهاد شود ملک خود را به‌صورت صوری و برای اعتبارسنجی یک شرکت، در برابر دریافت چند درصد از ارزش ملک منتقل کند؛ با این وعده که ملک پس از مدتی بازگردانده خواهد شد.
چنین فردی ممکن است بدون درک پیامد واقعی اقدام خود، وارد معامله‌ای شود که نتیجه آن انتقال واقعی و زیان‌بار دارایی است.
در این موارد، چند دقیقه گفتگوی هدفمند در برابر دوربین می‌تواند به روشن شدن وضعیت کمک کند. به‌عنوان نمونه در کشور آلمان سردفتر موظف است اراده واقعی طرفین را بررسی و آثار حقوقی معامله را برای آنان توضیح دهد.
همچنین باید مراقب باشد اشخاص کم‌تجربه یا ناآشنا با امور حقوقی متضرر نشوند. اگر درباره هماهنگی مفاد سند با اراده واقعی طرفین تردیدی وجود داشته باشد، سردفتر باید این تردید را صریحا با متعاملین مطرح کند.
دسترسی پس از فوت
محمودی بر ضرورت بازنگری اساسی در مدت و محل نگهداری فیلم‌های مربوط به ثبت اسناد تأکید می‌کند: این فیلم‌ها اکنون تنها یک سال در رایانه دفترخانه نگهداری می‌شوند. اما تجربه نشان می‌دهد خانواده‌ها ممکن است سال‌ها بعد و گاه تنها پس از فوت صاحب سند از انتقال اموال او مطلع شوند. در چنین لحظه‌ای، فیلم جلسه تنظیم سند یکی از مهم‌ترین شواهد درباره آگاهی و اراده متوفی است.
راهکار، نگهداری متمرکز و بلندمدت این مستندات در سرورهای سازمان ثبت است. هزینه این خدمات را می‌توان هنگام ثبت سند از متعاملین اخذ کرد؛ مبلغی که در برابر هزینه‌های چندده‌میلیونی ثبت سند انتقال مالکیت و با توجه به نقش آن در کاهش اختلاف‌ها و روشن شدن واقعیت، بهایی ناچیز به شمار می‌آید.
در کنار آن، پیشنهاد می‌شود پس از فوت صاحب سند، ذی‌نفعان قانونی با احراز هویت و سمت خود بتوانند از طریق سامانه به فیلم و اطلاعات اسناد رسمی متوفی دسترسی پیدا کنند. دسترسی نظام‌مند به این فیلم‌ها و اسناد مرتبط، انگیزه سوءاستفاده از سالمندان را کاهش می‌دهد، از طرح دعاوی غیرضروری پیشگیری می‌کند و پیگیری قضایی مؤثر را در موارد لازم تسهیل می‌سازد.
این دو پژوهشگر بر اجرای راهکاری فوری تأکید دارند: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌تواند با صدور دستورالعمل اجرایی، فیلمبرداری را از یک تشریفات حداقلی به سازوکاری واقعی برای صیانت از حقوق مردم تبدیل کند. هر روز تأخیر در اصلاح این رویه، فرصت بیشتری برای تضییع خاموش اموال یک‌ونیم میلیون سالمند و خانواده آنها فراهم می‌کند و پرونده‌های بیشتری را به دستگاه قضایی تحمیل خواهد کرد.