پروندههای قطورِ کلاهبرداری ملکی در دادسراها، اغلب یک داستان تکراری دارند: شهروندانی که با اعتماد به تبلیغات جذاب و قیمتهای وسوسهکننده، تمام سرمایه زندگیشان را برای «پیشخرید» یک آپارتمان پرداخت کردهاند، اما سالها بعد، با ساختمانی نیمهکاره مواجه میشوند که همان یک واحدش، به چندین نفر دیگر هم فروخته شده است. قانونگذار در سال ۱۳۸۹با تصویب «قانون پیشفروش ساختمان» تلاش کرد جلوی این فاجعه را بگیرد، اما چرا پس از گذشت بیش از یک دهه، هنوز هم قربانیانِ پیشفروش پلههای دادگاه را بالا و پایین میروند؟ حلقه مفقوده کجاست؟
اشتباه مرگبار: اعتماد به «کاغذهای بنگاهی»:ریشه ۹۰درصد از کلاهبرداریهای پیشفروش، در یک تکه کاغذ نهفته است: «قولنامه عادی».
بسیاری از خریداران تصور میکنند اگر در مشاور املاک قرارداد ببندند و «کد رهگیری» بگیرند، کار تمام است و مالک شدهاند. این بزرگترین اشتباه حقوقی است.
طبق ماده ۳قانون پیشفروش ساختمان، هرگونه قرارداد پیشفروش باید فقط و فقط در «دفاتر اسناد رسمی» تنظیم شود. مشاوران املاک قانوناً حق ندارند قرارداد پیشفروش بنویسند؛ وظیفه آنها صرفاً واسطهگری و هدایت طرفین به دفترخانه برای امضای سند رسمی است.وقتی شما در دفترخانه قرارداد میبندید، «بازداشت سند مادر» انجام میشود و امکان فروش همان واحد به نفر دوم عملاً غیرممکن میگردد. اما در قولنامه بنگاهی، سازنده میتواند صبح واحد را به شما بفروشد و عصر به دیگری!
شناسنامه فنی؛ هویتِ ساختمانِ نامرئی:یکی دیگر از الزامات قانونی که اغلب نادیده گرفته میشود، «شناسنامه فنی و ملکی» است. قبل از اینکه ریالی پرداخت کنید، سازنده موظف است این شناسنامه را که توسط شهرداری صادر شده، به شما ارائه دهد.
در این شناسنامه، تمام جزئیات ساختمان (نوع مصالح، تعداد طبقات، پارکینگ، انباری و...) قید شده است. بدون رؤیت این سند، شما در حال خرید «هندوانه دربسته» هستید. بسیار دیده شده که سازنده در تبلیغات شفاهی قول «مصالح درجه یک» میدهد، اما در عمل از بیکیفیتترین مواد استفاده میکند و چون در قرارداد رسمی قید نشده، دست خریدار به جایی بند نیست.
تله «پرداختهای جلوتر از موعد»:شیوه پرداخت در پیشفروش، نباید بر اساس «تاریخ» باشد (مثلاً چک برای تاریخ ۱۰/۱۰)، بلکه باید بر اساس «پیشرفت فیزیکی کار» باشد. قانونگذار تاکید دارد که اقساط باید متناسب با مراحلی مثل اتمام پیریزی، اتمام اسکلت، سفتکاری و نازککاری پرداخت شود. پرداختِ ۱۰درصدِ پایانی هم باید موکول به زمان تنظیم سند قطعی شود. اگر در قرارداد شرط کنید که «فلان مبلغ را در فلان تاریخ میدهم» بدون اینکه شرط پیشرفت کار را بگذارید، سازنده انگیزهای برای تکمیل ساختمان نخواهد داشت و ممکن است پول شما را در پروژههای دیگر سرمایهگذاری کند.
داوری؛ راهی میانبر یا بنبست؟:در قانون پیشفروش ساختمان، نهاد «داوری» برای حل سریع اختلافات پیشبینی شده است. اما خطر بزرگ در قراردادهای عادی (غیررسمی) نهفته است؛ جایی که سازنده شخصی را به عنوان «داور» در متن قرارداد میگنجاند که از دوستان یا ذینفعانِ خودِ اوست! خریداران اغلب بدون خواندنِ دقیقِ بند داوری، آن را امضا میکنند و وقتی به مشکل میخورند، متوجه میشوند که حَکَم و قاضیِ پرونده، طرفدارِ سازنده است و راه شکایت به دادگستری هم دشوار شده است.
توصیه حقوقی: حتماً در انتخاب داور دقت کنید و ترجیحاً شرط کنید که در صورت اختلاف، داور توسط مراجع قضایی تعیین شود .
وقتی سازنده فرار میکند ...:اگر کار به جایی رسید که سازنده متواری شد یا ملک را به چند نفر فروخت (جرم انتقال مال غیر)، اولین قدم «شکایت کیفری» در دادسراست. اما باید بدانید فرایند بازپسگیری پول در شرایط تورمی، معمولاً خسارت واقعی خریدار را جبران نمیکند. پولی که ۳سال پیش میتوانست با آن خانه بخرد، امروز شاید پول رهن همان خانه هم نباشد.بنابراین، در بحث پیشفروش آپارتمان، فراموش نکنید که «پیشگیری» هزار بار ارزانتر و ممکنتر از «پیگیری» است .
محمد متین ارجمندفر - وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق مالکیت فکری
شما چه نظری دارید؟