بازار مسکن در کشور در گرداب رکود تورمی عمیق فرو رفته است؛ گردابی که ناشی از ناهماهنگیهای ساختاری، کاهش شدید قدرت خرید و عدم نظارت بر قیمتسازیهای سازندگان است و عملاً مسکن را برای میلیونها نفر به رویایی دستنیافتنی تبدیل کرده است.
اما در شرایطی که بازارهای موازی اعم از دلار و ارز، طلا و سکه و خودرو دچار التهابات قیمتیاند، بازار مسکن در چه شرایطی است؟
تاثیر التهابات قیمتی دلار و طلا بر بازار مسکن
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در گفتوگو با اقتصاد ۲۴ در مورد تاثیر التهابات قیمت دلار بر بازار مسکن، گفت: طبیعتاً التهاب در بازارهای موازی برای بازار مسکن، تعیینکننده است.
وی افزود: در حال حاضر در بازار مسکن با پدیده به اصطلاح «تعلیق» یا «واماندگی خریداران و فروشندگان» مواجه هستیم. نوسانات و تغییرات فوری و سریع قیمتها در بازارهای موازی مانند ارز، سکه، طلا و... فروشنده مسکن را به حالت تعلیق و واماندگی دچار کرده؛ به این معنا که او درصدد است که تاثیرات ناشی از این تغییرات قیمتی را در بازار مسکن ببیند و ارزیابی کند.
فایل خوب در بازار مسکن نایاب شد
کارشناس حوزه مسکن با اشاره به نگرانی فروشنده مسکن برای خریداری مجدد خانه در شرایط اقتصادی کنونی، گفت: فروشندگان مسکن و واحدها نگراناند که در صورت فروش واحد خود به دلیل شرایط اقتصادی و التهاب قیمتها از خرید مجدد واحد وابمانند. این در حالی است که در شرایط کنونی، تقاضا برای خرید واحد نسبت به گذشته افزایش یافته، اما نه فایل خوب برای معامله هست و نه فروشنده قطعی!
به گفته غیبی، پیش از این ما در بازار مسکن با رکود مواجه بودیم؛ اما در حال حاضر با رکود تورمی مواجه شدهایم؛ به این معنا که بدون اینکه یک معامله موثر و به تعداد موثر انجام شود، قیمت مسکن در حال افزایش است و این موضوع موجب شده که فروشندگان مسکن برای اینکه گرانترین دارایی خود را ارزان معامله نکرده باشند، حاشیه امنی را به لحاظ قیمتی برای خود متصور شوند و قیمت واحد خود را بالاتر از حد معمول بگویند تا اگر معاملهای هم شد از این حاشیه امن بتوانند واحد مورد نیازشان را خریداری کنند. این یک چرخه افزایش قیمت از لحاظ روانی است.
قیمتسازیهای کاذب سازندگان در بازار مسکن
این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه قیمت واحدهای نوساز در مناطق مختلف تعیینکننده قیمت است، گفت: ما با یک رهاشدگی نظارتی در ساخت واحدهای نوساز روبهرو هستیم؛ یعنی سازندگان از زمان صدور جواز تا زمان فروش واحد و انتقال سند رها هستند و نظارتی بر کار و قیمت واحدهای ساختهشده آنها نیست. کسی به یک سازنده و انبوهساز، سرمایهگذار، کاسبِ دلالِ مسکن یا تولیدکننده ملک و آپارتمان در حوزه شهری و سایر نقاط نمیگوید این قیمتی که برای واحد خود گذاشتی را چگونه تعیین کردی؟
غیبی افزود: این عدم نظارت بر قیمت مسکن باعث شده که سازندگان قیمت تعیین کنند، وقتی واحد نوساز اینگونه دچار قیمتسازی میشود، به تبع آن قیمت واحدهای ۵ ساله، ۱۰ ساله و ۱۵ ساله قیمت میخورد و این موضوع موجب افزایش قیمت در حوزه مسکن میشود.
گرانی بیحساب و کتاب واحدهای نوساز به دو دلیل
این کارشناس اقتصاد مسکن به بهانه سازندگان برای افزایش ساختگی قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: سازندگان مسکن افزایش قیمت مصالح و متریال، خدمات نیروی انسانی، خدمات فنی و مهندسی، عوارض و نظایر آن را بهانه میکنند تا قیمتسازی کنند. پس این موضوع نخستین دلیل افزایش و گرانی بیحساب و کتاب مسکن است. از طرفی، دومین دلیل گرانی مسکن این است که فروشنده قیمتی را اعلام میکند که حاشیه امنی برای خرید واحد برای او ایجاد کند.
غیبی افزود: در چنین شرایطی، مشتری با ورود به بازار مسکن برای خرید ملکهای نوساز با اعداد عجیب و غریب و همچنین هیجان عجیب و غریب مواجه میشود. «آقا زود باش بخر، چون سال بعد قیمت مسکن منفجر میشه» و... جملاتی است که فروشندگان با آنها تلاش میکنند در دلِ خریداران نگرانی ایجاد کنند و با ایجاد این نگرانی، قیمتسازی کاذب میکنند.
بازار مسکن در نقطه جوش
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به رکود بازار، گفت: دلیل بعدی برای گران شدن قیمت مسکن، پیدا نشدن خریدار واقعی برای ملک است. طبیعتا وقتی سازندگان برای واحد ساختهشده خود نمیتوانند خریدار واقعی پیدا کنند، دارایی خود را حبسشده میبینند و تصور میکنند از بازارهای موازی عقب ماندهاند؛ بنابراین قیمت واحد خود را بالا میبرند تا از جریان نقدینگی عقب نمانند.
غیبی یکی از دلایل التهابات قیمتی مسکن را التهاب اقتصادی دانست و گفت: این التهابات اقتصادی مردم را مضطرب میکند تا به دنبال راهحلی بگردند که نقدینگی یا جریان پولی آنها تامین شود و به همین دلیل قیمت مسکن خود را گرانتر اعلام میکنند.
وی افزود: وضعیت بازار مسکن همانند آب جوشی است که در حال قُل زدن است و هنوز به جوش نیامده، این موضوع را من بارها هشدار دادهام که اگر دولت نتواند بازارهای موازی را کنترل کند، بالاخره شعاع موج آنها روی تمام بخشهای اقتصادی ازجمله مسکن تاثیر خواهد گذاشت.
فروشندگان مسکن دبه میکنند تا واحدشان را گرانتر بفروشند
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به وضعیت کنونی بازار، گفت: مطالعات میدانی نشان میدهد که بعضی از مشتریان به اصطلاح «دبه در میآورند» یعنی از خرید پا پس میکشند تا قیمت را بالاتر ببرند.
غیبی ادامه داد: از طرفی، موجی راه افتاده که مردم خانه خود را بفروشند و آن را به بازار طلا، سکه و ارز بیاورند. این موج کاملا اشتباه است، زیرا فنر قیمتی بازار مسکن همین الان نیز فشرده است و اگر چنین اتفاقی بیفتد، این فنر فشردهتر میشود و ممکن است به یکباره با جهش قیمتی مسکن مواجه شویم.
به گفته وی، مردم باید اقدام به خرید مصرفی خود کنند و این توصیههای غیر کارشناسی که «در حوزه مسکن خبری نیست و بیایید طلا بخرید» را نادیده بگیرند تا دچار زیان نشوند.
