مینا حیدری - روزنامه اطلاعات| به دنبال خانه میگردم، قرارداد اجاره خانه قبلیام را نمیتوانم تمدید کنم و البته چون فصل جابهجایی نیست ناچارم زمان بیشتری صرف کنم. حدود منطقه پونک را جستجو میکنم. قیمتها با حقوق کار روزنامهنگاری من همخوان نیستند.
اگر بخواهم قرارداد خانه قبلی را تمدید کنم حداقل باید ۱۵ میلیون تومان روی حقوقم بگذارم. حتی تصورش هم تلخ است که نتوانی سقفی امن بالای سرت داشته باشی و هرسال در موعد تمدید خانه دست و دلت بلرزد.
گشتی کوتاه در سایتهای اینترنتی مربوط به مسکن میزنم و از فشار بیسابقه اجارهبها در نقاط مختلف شهر شگفتزده میشوم. گشتی کوتاه در بنگاههای معاملات ملکی تهران، تصویری روشن از این فشار بیسابقه به دست میدهد؛ بازاری که دیگر تفاوت چندانی میان مرکز، جنوب و شمال شهر باقی نگذاشته و اجارهنشینی را به یکی از پرهزینهترین دغدغههای خانوارهای شهری بدل کرده است.
اجارههای سرسامآور
در میدان انقلاب، یکی از بنگاهداران از اجاره یک واحد ۶۰ متری ۱۰ سال ساخت خبر میدهد که با ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۸ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده؛ رقمی که به گفته فعالان این محدوده، نسبت به سال گذشته افزایش قابلتوجهی داشته است.
در شهرری، بهعنوان یکی از قدیمیترین و جنوبیترین مناطق تهران، شرایط چندان متفاوت نیست. یک آپارتمان ۶۵ متری با عمر بنای حدود ۱۲ سال با ۲۵۰ میلیون تومـان ودیعه و ۱۲ میلیون تومان اجاره ماهانه به مستأجران پیشنهاد میشود؛ رقمی که بسیاری از ساکنان بومی منطقه، آن را فراتر از توان پرداخت خود میدانند.
در پونک در غرب تهران، اجاره یک واحد ۸۰متری دو خوابه به ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۲۵ میلیون تومان ماهانه رسیده است و در نارمک، یک آپارتمان ۷۰ متری با ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۵ میلیون تومان اجاره ماهانه در فایلهای بنگاهها دیده میشود.
در خیابان ستارخان در غرب تهران نیز بازار اجاره از این روند عقب نمانده است؛ بهطوریکه یک آپارتمان ۹۰ متری دو خوابه و ۱۰ سال ساخت با ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه در فایلهای بنگاهها دیده میشود. فعالان حوزه املاک این منطقه معتقدند افزایش اجارهبها در منطقه ستارخان که زمانی جزو مناطق میانقیمت محسوب میشد، نشانه سرایت فشار قیمتی از شمال شهر به سایر نقاط تهران است.
در بخش لوکس بازار اجاره، ارقام به سطحی رسیده است که با واقعیت معیشت اکثریت شهروندان فاصله نجومی دارد. به گفته یکی از مشاوران املاک در الهیه، یک واحد مسکونی ۲۵۰ متری، نوساز با امکانات کامل با ۱۵ میلیارد تومان ودیعه و ۱۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه در فایلهای بنگاهها قرار گرفته است؛ نمونهای که شکاف عمیق میان بازار مصرفی مسکن و بازار لاکچری پایتخت را بهروشنی نشان میدهد.
افزایش اجارهبها زیر سایه تورم
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، با اشاره به این آمار میگوید: اگر روند تورم به همین شکل ادامه پیدا کند، میتوان انتظار داشت در فصل آینده نیز حداقل با افزایش ۳۵ درصدی اجارهبها مواجه باشیم.
این در حالی است که طبق مصوبات دولت، سقف مجاز افزایش اجارهبها ۲۵ درصد تعیین شده و همین موضوع عملا شکاف میان هزینههای واقعی مالکان و محدودیتهای قانونی را عمیقتر کرده است. او با بیان این که در شرایط فعلی، بخش قابلتوجهی از فشار اقتصادی هم بر مالکان و هم بر مستأجران وارد میشود، میافزاید: از یکسو هزینههای نگهداری ملک افزایش یافته و از سوی دیگر، قدرت خرید مستأجران متناسب با رشد اجارهبها بالا نرفته است. این عدم تناسب، به فقر تدریجی خانوارهای اجارهنشین دامن میزند.
سیاستهای ناکافی برای بازار اجاره
ایلاتی در ادامه به طرحهای اعلامشده دولت در حوزه مسکن استیجاری اشاره میکند و میگوید: اعدادی که درباره ساخت یا تأمین مسکن استیجاری مطرح میشود، چه ۷۰ هزار واحد سال گذشته و چه آمارهای محدودتری که اخیراً اعلام شده است، تأثیر معناداری بر بازار اجاره ندارد. واقعیت این است که تاکنون سیاست مشخص، مستمر و اثرگذاری برای حمایت از مستأجران ارائه نشده است و نباید انتظار خبر خوشی در کوتاهمدت داشت.
این کارشناس مسکن با مقایسه سیاستهای جهانی در حوزه مسکن توضیح میدهد: در ادبیات سیاستگذاری مسکن، دو رویکرد اصلی وجود دارد؛ مسکن اجتماعی استیجاری و مسکن ملکی حمایتی. در کشورهایی که از ثبات اقتصادی برخوردارند، مسکن استیجاری اجتماعی موفق بوده، زیرا رشد اجارهبها ناچیز و قابل پیشبینی است اما در اقتصادی تورمی مانند ایران، اولویت باید بر خانهدار کردن خانوارها باشد.
به گفته ایلاتی، توسعه مسکن ملکی حمایتی، با یک تیر دو نشان میزند، خانواری که صاحب خانه شود، از بازار اجاره خارج میشود و واحدی که در آن ساکن بوده، دوباره به بازار اجاره بازمیگردد؛ این یعنی افزایش عرضه و کاهش فشار بر بازار.
خانههای خالی، راهکار کوتاهمدت
ایلاتی یکی از فوریترین راهکارهای کنترل بازار اجاره را فعالسازی واحدهای خالی میداند و میگوید: ساخت مسکن حداقل دو تا چهار سال زمان میبرد، اما خانههای خالی همین حالا وجود دارند. ضعف اصلی، در شناسایی و الزام مالکان به عرضه این واحدهاست. دولت باید با استفاده از تمامی ابزارهای نظارتی و اطلاعاتی و با همکاری شهرداریها، محلهبهمحله این واحدها را شناسایی و به بازار اجاره یا فروش وارد کند.
در کنار مشوقها، ابزارهای بازدارنده و حتی تهدید قانونی نیز باید بهکار گرفته شود. تجربه جهانی نشان میدهد این ترکیب، مؤثرترین راهکار کوتاهمدت است.
حق مغفول مستأجران
این کارشناس مسکن به یک ظرفیت قانونی کمتر شناختهشده اشاره میکند و میگوید: بر اساس قانون، اگر مالک نسبت به سال قبل بیش از ۲۵ درصد اجاره را افزایش دهد، مستأجر تا پنج سال حق شکایت و مطالبه مبالغ اضافه پرداختشده را دارد؛ حتی اگر قرارداد را امضا کرده باشد.
این قانون از ضمانت اجرایی مناسبی برخوردار است و صرف ارائه مستندات، برای صدور رأی و اجرای حکم کفایت میکند، اما متأسفانه اطلاعرسانی مناسبی درباره آن صورت نگرفته است و نه دولت و نه رسانهها بهدرستی این حق را به مستأجران توضیح ندادهاند.
اگر آگاهی عمومی نسبت به این قوانین افزایش یابد، مستأجران میتوانند با اطمینان بیشتری از حقوق خود دفاع کنند و این خود میتواند بهعنوان یک اهرم بازدارنده در برابر افزایشهای غیرقانونی اجارهبها عمل کند.
اجارهنشینی در اقتصاد تورمی
در ادامه بررسی وضعیت بازار اجاره، مجید گودرزی، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه، با تأکید بر ماهیت ساختاری بحران میگوید: آنچه امروز مستأجران با آن مواجهند، صرفا یک نوسان قیمتی نیست، بلکه نتیجه انباشت سیاستهای نادرست و فقدان حکمرانی مؤثر در بخش مسکن است.
گودرزی در گفتگو با «اطلاعات» میافزاید: بازار اجاره در ایران عملابه حال خود رها شده است و هیچ چارچوب استاندارد و الزامآوری برای تنظیم رفتار بازیگران آن وجود ندارد. در چنین شرایطی، فشار اصلی نهتنها از ناحیه قیمتها، بلکه از نااطمینانی و بیثباتی روانی به مستأجران تحمیل میشود.
او با اشاره به شرایط تورمی اقتصاد ایران تأکید میکند: در اقتصادی که تورم مزمن دارد، اگر بازار اجاره بدون قاعده رها شود، طبیعی است که به یکی از پرریسکترین حوزههای معیشتی بدل شود. مستأجر نهتنها با افزایش اجارهبها مواجه است، بلکه هر سال با نگرانی از جابهجایی اجباری و کاهش کیفیت سکونت زندگی میکند.
این استاد دانشگاه با انتقاد از فشار چندلایه بر اجارهنشینها توضیح میدهد: مستأجر ایرانی در عمل چند بار برای یک سرپناه هزینه میپردازد؛ یکبار بابت تورم، یکبار بابت کاهش ارزش پول ملی، بار دیگر بابت هزینههای تأمین مالی و در نهایت اجارهای که مبنای مشخص و شفافی ندارد. این وضعیت در هیچ الگوی موفق جهانی پذیرفته نیست.
به گفته گودرزی، در اغلب کشورها اجارهبها تابعی از شاخصهای روشن اقتصادی و اجتماعی است و امکان افزایشهای ناگهانی و خارج از چارچوب وجود ندارد اما در ایران، چون قیمت مسکن و زمین خودسرانه تعیین میشود، اجاره نیز از همان مسیر آشفته تبعیت میکند.
نقش دولت، از تنظیمگری تا مداخله مؤثر
وی با تأکید بر نقش دولت در کنترل بازار مسکن میگوید: دولت لزوما نباید مالک یا سازنده اصلی مسکن باشد، اما حتما باید تنظیمگر قدرتمند بازار باشد. بدون قیمتگذاری منطقهای، بدون شفافیت اطلاعات و بدون ضمانت اجرایی، هیچ سیاستی در حوزه اجاره به نتیجه نمیرسد.
او با اشاره به تجربه کشورهای موفق اضافه میکند: در بسیاری از کشورها قراردادهای بلندمدت اجاره، شاخصهای تعدیل سالانه و حمایت حقوقی واقعی از مستأجر وجود دارد. این ابزارها باعث شده است بازار اجاره به جای بحرانسازی، به ثبات اقتصادی کمک کند.
چشمانداز سال آینده
این کارشناس مسکن در پاسخ به پرسشی درباره وضعیت سال آینده تصریح میکند: اگر روند فعلی ادامه پیدا کند و سیاست تازهای برای افزایش عرضه، کنترل قیمت زمین و اجرای قوانین موجود اتخاذ نشود، بعید است سال آینده شرایط بهتری برای مستأجران رقم بخورد. حتی ممکن است فشارها تشدید هم بشود، مگر اینکه دولت از موضع انفعال خارج شود.
گودرزی در پایان تأکید میکند: کنترل بازار اجاره نه با شعار، بلکه با اجرای دقیق قانون، شفافسازی قیمتها و برخورد با رفتارهای مخرب ممکن است. تا زمانی که این اراده شکل نگیرد، اجارهنشینی در ایران همچنان یکی از پرهزینهترین اشکال زیست شهری باقی خواهد ماند.
شاید با توجه به تورمی که در حال تجربه آن هستیم، برخی قیمتها به نظرتان عادی بیاید اما نکته اینجاست که بسیاری از اعضای طبقه متوسط جامعه هم دیگر نمیتوانند این میزان اجاره را پرداخت کنند.
