مغازهها و واحدهای تجاری اجارهای، صحنه تقابل با دو اتفاق اقتصادی شده و برآیند آن، عرصه فعالیت را برای فروشندگان در صنوف مختلف تنگ کرده است. طی ۱۳۵روز گذشته، وقایع سیاسی و اقتصادی که به شکل «اعتراضات دیماه، جنگ ۴۰روزه و خیز تورم کالاها بهویژه خوراکیها» رخ داد، یک اختلال گسترده در جریان فروش طیف گستردهای از خردهفروشان ایجاد کرد؛ بهطوریکه تعطیلی اجباری عمده روزها از یکسو و فشار قیمت اجناس بر توان خریداران از سوی دیگر نبض کاسبی در مغازهها را از سطح همیشگی انداخت. این رکود که شدت آن در گروههای مختلف صنفی همچون پوشاک، لوازمخانگی، عطر، لوازم آرایشی و همچنین مواد خوراکی بهدلیل سطوح مختلف قیمتها و تغییر سبکخرید خانوارها در شرایط جنگ و تورم، بسیار متفاوت است، احتمالا برای مغازهدارهای مالک تا حدودی قابلمدیریت است. اما مستاجرها چون موظف به پرداخت منظم اجاره مغازه هستند تاب شرایط موجود را از دست دادهاند. در برخی گروههای خردهفروشی، میزان فروش به یکسوم زمان قبلاز تنشها رسیده است. در مقابل، مغازهدارها بین ۴۰ تا ۵۰درصد درآمدشان را باید برای اجاره مغازه کنار بگذارند. ادامه کاهش خرید خانوارها که برخی اقلام مصرفی را به مرز «حذف از سبد خرید» رسانده است، میتواند تهدیدی برای واحدهای صنفی باشد و خطر بیکاری مغازهدارها را به همراه داشته باشد. بهخصوص آنکه، بخش زیادی از کاسبان واحدهای تجاری مستاجر هستند و مبالغ اجاره در بورسهای فروش اجناس به ویژه محدوده مرکزی تهران، ارقام سنگینی است. تحقیقات میدانی از نبض بازار اجاره مغازه در مناطق مختلف تهران نشان میدهد، متوسط اجارهبهای اعلامی چیزی در حدود ۵ تا ۶برابر متوسط اجارهبهای اعلامی در بازار آپارتمانهای مسکونی است. اخیرا در پی «ماندگاری» ریسکهای رکودساز در بازار خردهفروشی، بخشی از مالکان مغازهها و مالها نرمشهایی مقابل مستاجرهای خود نشان دادهاند.
کاسبانی که در مغازههای اجارهای مشغول بهکار هستند از شروع اعتراضات دی ماه تا به امروز یعنی طی ۱۳۵ روز اخیر با دو متغیر کلیدی یعنی الزام به «پرداخت اجارهبها» و افت «فروش کالا» مواجه شدهاند، یعنی درحالیکه از میزان فروش کالا توسط آنها به شدت کاسته شده، باید در موعد مقرر اجارهبها را پرداخت کنند. این موضوع بر عملکرد تمام مشاغل اثر منفی برجای گذاشته است؛ اما برخی صنوف که کالاهای غیرضروری میفروشند با چالشهای چند برابری مواجهند. در این شرایط برخی موجران برای حفظ مستاجر در شرایط کساد بازار برخی سهلگیریها را در ارتباط با مستاجران اخذ کردهاند.
چهار عامل اصلی به شکل دومینووار در افت فروش کالا از سوی مغازهداران طی ۱۳۵روز اخیر دخیل بوده است. بازاریها از هشتم دیماه سال۱۴۰۴ و در واکنش به نوسان شدید نرخ ارز اقدام به اعتصاب کردند، این اعتصابات در ادامه به موجی از اعتراضات سراسری در کشور به گرانی انجامید که یکی از تبعات آن کاهش ساعات فعالیت واحدهای تجاری در تمام رستهها و در اغلب محلات بود. از نهم اسفند رژیم صهیونیستی و ایالات متحده آمریکا به کشور حمله کردند و این جنگ نیز در کاهش فروش انواع محصولات بهخصوص کالاهای غیرخوراکی دخیل بود، درواقع جنگ مردم را به سمت صرفهجویی و خرید کالاهای ضروری سوق داد و این موضوع عامل دوم کاهش فروش مغازهداران بود.
در ماههای اخیر تورم در بخش خوراکی و غیرخوراکی به شدت جهش داشت؛ بهنحویکه براساس گزارش رسمی مرکز آمار تورم نقطهای محصولات غیرخوراکی در فروردین امسال به کانال ۱۰۰درصد رسید و تورم سالانه نیز در این بخش ۷۰درصدی شد. همچنین تورم خوراکیها در فروردین امسال نسبت به فروردین۱۴۰۵ به ۱۱۵درصد و تورم سالانه خوراکیها به بیش از ۷۰درصد رسید. جهش تورم کالا با ناتوانی مردم از خرید، بازار مغازهداران را کساد کرد. چهارمین عامل در کاهش فروش واحدهای تجاری را باید در نااطمینانی از آینده در میانه جنگ و آتشبس جستوجو کرد، درواقع بخش عمدهای از شهروندان حتی اگر هنوز قدرت خرید برخی محصولات نظیر پوشاک را داشته باشند، بهدلیل ترس از آینده از خرید اجتناب کرده یا آن را به تعویق میاندازند. مجموع عوامل ذکرشده باعث نارسایی در فروش محصول شده یا به تعبیر دیگر افت کاسبی مغازهداران انجامیده است.
آوار رکود در مغازههای اجارهای
افت فروش بر وضعیت تمامی کسبه اثرگذاشته، اما در این وضعیت، مغازهداران غیر مالک به سبب لزوم پرداخت اجاره ماهانه با چالشهای به مراتب بیشتری مواجه هستند. دی و بهمن زمان اصلی فروش شب عید عمدهفروشان و نیمه دوم بهمن تا ابتدای فروردین زمان رونق بازار شب عید در بخش خردهفروشی است. به این ترتیب با آغاز اعتراضات از دی و در ادامه آغاز جنگ ۴۰روزه از نهم اسفند، عمده کاسبان در بخش عمدهفروشی و خردهفروشی؛ بازار شب عید را از دست دادند. برای بررسی تاثیر اتفاقات ذکرشده بر وضعیت مغازهداران مستاجر گفتوگوهایی با فعالانی در صنفهای «پوشاک»، «کافه و رستورانداران»، «سوپرمارکتیها»، «عطرفروشان» و «فروشندگان لوازم آرایشی» انجام شد که نتیجه آن به شکل خلاصه در این گزارش ذکر میشود.
نکته اول: اتفاقات اخیر بر فعالیت تمامی کسبه اثر منفی گذاشته، اما میزان آسیب برای همه یکسان نیست. بهعنوان نمونه برخی مشاغل نظیر واحدهای فروش عطر با افت بیش از ۹۰درصدی فروش مواجه شدهاند. این درحالی است که برخی دیگر که کالاهای اساسیتر نظیر خوراکیها را به فروش میرسانند نظیر سوپرمارکتیها حدود ۳۰ تا ۵۰درصد بازار خود را از دست دادهاند. افت فروش در بخش پوشاک و لوازم آرایش نیز ۵۰ تا ۷۰درصد برآورد میشود.
نکته دوم: بهدلیل تورم در بخش کالاها، کاسبان در جایگزینی جنس پس از فروش محصول با چالش مواجه هستند.
نکته سوم: میزان اجارهبها حدود ۴۰ تا ۵۰درصد درآمد مغازهداران مستاجر را به خود اختصاص میدهد؛ این رقم برای کاسبان مستاجر به شدت سنگین است، اما در ۱۳۵روز اخیر تبدیل به وزنهای غیرقابل حمل شده است.
نکته چهارم: به گفته مغازهداران از زمان بروز جنگ، مشتریان گذری و دائمی مغازهها، کافهها و رستورانها به شدت کاهش یافته است.
نکته پنجم: در برخی اصناف نظیر کافه، رستوران، عطرفروشی و... پایداری کسبوکار به عدم جابهجایی است، در چنین شرایطی مستاجر تمام تلاش خود را میکند تا واحد خود را با مبلغ پیشنهادی موجر حفظ کند.
نکته ششم: حاشیه سود مغازهداران مستاجر به کمتر از ۲۰درصد رسیده است؛ البته در این میان استثناهایی نیز وجود دارد که هنوز میتوانند حاشیه سود بیش از ۵۰درصدی داشته باشند که البته تعداد آنها محدود بوده و رو به کاهش نیز هست.
بررسیها از آن حکایت دارد که چالش مغازهداران مستاجر باعث شده است بخشی از موجران مغازهها ۴نرمش در برخورد با مستاجران داشته باشند. اول آنکه امسال رشد اجارهبهای مغازه کم شده و در برخ موارد صاحبان مغازه نسبت به عدم رشد اجارهبها اقدام کردهاند. دوم آنکه مغازههای با پاخور خوب در برخی رستهها و مالها خالی شده و صاحب ملک برای اجاره به مستاجر جدید حاضر به ارائه تخفیف است. سوم آنکه مقررات اجاره در برخی مراکز تجاری تسهیل شده، بهعنوان نمونه امکان پذیرش مستاجر از غیر از برندهای خاص فراهم شده است و چهارم آنکه موجران دریافت اجاره با تاخیر یا به شکل اقساطی یا حتی کسر از مبلغ ودیعه را پذیرفتهاند. البته براساس اطلاعیه قراردادهای اجاره با مصوبه شعام تا زمان پایان جنگ ۲ماه خودکار تمدید میشود.
اجارهبهای تجاری چندبرابر مسکونی؟
بررسی «دنیایاقتصاد» از نبض بازار اجاره واحدهای تجاری در شهر تهران براساس فایلهای عرضهشده در سکوهای آنلاین از سوی موجران طی اردیبهشت امسال، متوسط اجارهبهای یک مترمربع مغازه را حدود ۲.۸میلیون تومان برآورد میکند. این در حالی است که در همین ماه متوسط اجارهبهای پیشنهادی یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران حدود ۵۰۰هزار تومان به ازای هر مترمربع بود. بنابراین متوسط اجارهبهای یک مترمربع واحد تجاری تقریبا ۶برابر اجارهبهای یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران است. اجارهبهای اعلامی بر مبنای پیشنهاد موجران اخذ شده و در هنگام انعقاد قرارداد، با چانهزنی احتمالا قرارداد با نرخی حداقل ۱۰ تا ۱۵درصد پایینتر از اجارهبهای مدنظر موجر منعقد میشود. میانگین سن بنا در واحدهای تجاری مورد بررسی ۱۸سال است.
مقایسه نبض بازار اجاره آپارتمان و مغازه در شهر تهران براساس فایلهای پیشنهادی موجران نشان از آن دارد که در بازار اجاره واحد تجاری، وزن اجاره ماهانه به مراتب بالاتر از وزن ودیعه است. درحالیکه در بازار اجاره واحد مسکونی ۶۰ تا ۸۰درصد کل مبلغ قرارداد به شکل ودیعه و مابقی به شکل اجاره ماهانه پرداخت میشود، در بازار اجاره واحدهای تجاری متوسط سهم ودیعه تقریبا ۲۰درصد بوده و مابقی مبلغ کل قرارداد اجاره به شکل اجاره ماهانه دریافت میشود. از آنجا که مغازه محلی برای کسب درآمد شمرده میشود، عمده موجران واحدهای تجاری تمایل به دریافت اجاره ماهانه دارند، فروش و سود حاصل از آن عامل دیگری است که باعث میشود، موجر نگرانی درخصوص دریافت مبلغ ماهانه اجاره نداشته باشد و به این ترتیب وزن اجاره ماهانه در قرارداد بالاتر از وزن ودیعه باشد. البته با توجه به کسادی بازار، احتمال تغییر نسبت ودیعه به اجاره ماهانه در بخش واحدهای تجاری وجود دارد.
بازار واحدهای مسکونی در شهر تهران براساس موقعیت جغرافیایی طبقهبندی میشود؛ بهنحویکه اجارهبها در مناطق شمالی بالاتر از مناطق جنوبی شهر است؛ در خصوص بازار اجاره واحدهای تجاری وضعیت تا حدی متفاوت است؛ بهنحویکه اگرچه موقعیت جغرافیایی باعث افزایش ارزش ملک و در نتیجه رشد اجارهبها است، اما در کنار این پارامتر، برخی مناطق مرکزی و جنوبی تهران به سبب موقعیت جغرافیایی و بورس یک فعالیت تجاری بودن ارزش تجاری بالایی دارند؛ بهگونهایکه اجارهبها در این مناطق با اجارهبها در مناطق شمالی پایتخت برابری میکند. درواقع در تعیین اجارهبهای واحد تجاری، موقعیت تجاری منطقه اهمیت بالایی دارد. بهعنوان مثال اجارهبهای مغازه در منطقه فردوسی یا بازار بزرگ تهران با اجارهبها در مناطق یک و دو پایتخت برابری میکند. این در حالی است که قیمت ملک مسکونی و اجارهبهای آپارتمان در منطقه فردوسی و بازار پایینتر از متوسط شهر است.