رامتین مرتضوی

 شهردار تهران روز گذشته از عملیاتی شدن طرح «خانه‌ریز» از طریق فروش سانتی‌متری آپارتمان در پایتخت خبر داد که به گفته وی، هدف آن خانه‌دار کردن جوانان است؛ طرحی که کارشناسان در موفقیت آن تردید دارند.
در شرایطی که افزایش تورم، رشد ادامه‌دار قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید شهروندان، خانه‌دارشدن را برای بسیاری از مردم و به‌ویژه جوانان، به آرزویی دور از دسترس بدل کرده و تأمین سرمایه اولیه برای خرید مسکن، از توان بخش قابل‌توجهی از جامعه خارج شده است، طرح‌های تازه برای ورود تدریجی شهروندان به بازار املاک، بیش از گذشته موردتوجه قرار گرفته‌اند؛ اما معلوم نیست تا چه میزان به هدف خانه‌دار کردن یا حتی سرمایه‌گذاری موفق و کم‌ریسک کمک کنند.
«خانه‌ریز» یکی از طرح‌هایی است که  شهرداری پایتخت از اواخر سال گذشته با هدف کمک به خانه‌دار شدن تدریجی شهروندان، خبر آن را اعلام کرد. در این طرح، افراد به جای خرید یک واحد مسکونی، حتی می‌توانند سهم‌هایی معادل یک‌صدم مترمربع از یک پروژه را خریداری کنند. هر خانه‌ریز معادل یک صدم از یک مترمربع از پروژه است؛ چیزی معادل  صد سانتی‌متر مربع!
یک مدل جدی برای کنترل بازار مسکن؟
«علیرضا زاکانی» شهردار تهران از اعلام قیمت کارشناسی طرح خانه‌ریزها تا پایان  هفته جاری خبر داد و گفت: قیمت هر متر این واحدها حدود ۱۴۰میلیون تومان کمتر از قیمت بازار است.
زاکانی درباره آخرین وضعیت طرح خانه‌ریزها اظهار داشت: پروانه ساختمانی پروژه مربوطه صادر شده و بر همین اساس، قیمت کارشناسی واحدها احتمالادر هفته جاری به‌صورت رسمی اعلام خواهد شد. قیمت این واحدها براساس نظر کارشناسی تعیین می‌شود و به‌صورت ماهانه یا هر سه‌ماه یک‌بار مورد بازنگری و به‌روزرسانی قرار می‌گیرد.
به گزارش مهر، وی با بیان این‌که طرح خانه‌ریزها یک مدل جدی برای کنترل بازار مسکن است، گفت: این طرح می‌تواند بازار مسکن را از التهاب خارج کند تا قیمت‌ها بر مبنای کارشناسی تعیین شود.
نخستین پروژه در غرب تهران
پروژه «فجر»، نخستین و تنها پروژه فعال سکوی خانه‌ریز، در بلوار آیت‌الله کاشانی در غرب تهران قرار دارد.این پروژه در زمینی به مساحت هزار و ۲۰۵مترمربع شامل ۱۲طبقه ساخته می‌شود که ۹طبقه آن مسکونی، یک طبقه همکف و دو طبقه زیرزمین برای پارکینگ و انباری در نظر گرفته شده است. این پروژه، دارای ۵۴واحد مسکونی است و مجموع زیربنای آن به ۱۰هزار و ۲۱۷مترمربع می‌رسد. براساس اطلاعات منتشرشده در سامانه شهرزاد شهرداری، این پروژه به ۶۱۳هزار و ۸۰۰خانه‌ریز تقسیم شده که تاکنون ‌هزار و ۱۲۶خانه‌ریز از آن واگذار شده است. در پروژه فجر، ارزش هر خانه‌ریز که در ۲۰بهمن سال گذشته تعیین شده، یک میلیون و ۵۰۰هزار تومان و قیمت مبنای هر مترمربع، ۱۵۰میلیون تومان است.علاقه‌مندان می‌توانند اطلاعات مربوط به پروژه، روند پیشرفت، شرایط مشارکت و تعداد خانه‌ریزهای واگذارشده را از طریق سامانه شهرزاد و سکوی خانه‌ریز دنبال کنند.
نحوه مشارکت
نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران با تشریح جزئیات این طرح اظهار داشت: در فاز نخست، حدود شش‌هزار و ۸۰۰مترمربع زیربنای خالص مسکونی برای مشارکت شهروندان در نظر گرفته شده که بخشی از آن متعلق به شهرداری تهران و حدود ۴۰درصد آن سهم سرمایه‌گذاران خواهد بود.
وی ادامه داد: متقاضیان می‌توانند از طریق سامانه شهرزاد، با ایجاد حساب کاربری، شارژ کیف پول و حتی با سرمایه‌ای در حدود یک میلیون تومان وارد این طرح شوند و در پروژه مشارکت کنند.
امکان خریدوفروش خانه‌ریزها
یکی از قابلیت‌های پیش‌بینی‌شده در این طرح، ایجاد بازار ثانویه برای خریدوفروش خانه‌ریزهاست؛ در صورت راه‌اندازی این بازار، سرمایه‌گذاران می‌توانند در صورت نیاز سهم خود را واگذار کرده یا دارایی خود را به پروژه‌های دیگر منتقل کنند.
از دیگر ویژگی‌های اعلام‌شده برای این طرح، امکان ورود به بازار مسکن با سرمایه‌های اندک، خرید تدریجی سهم، هدایت سرمایه‌های خرد به سمت پروژه‌های ساختمانی، مشارکت در پروژه‌های دارای مجوز شهرداری، ثبت سرمایه‌گذاران با شناسه کاربری اختصاصی و نمایش فهرست خانه‌ریزداران برای افزایش شفافیت و جلوگیری از خالی‌فروشی است.
از متر تا سانتی‌متر و میلی‌متر!
مهندس فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصادی حوزه مسکن در این رابطه به «اطلاعات» گفت: این طرح در واقع ادامه همان طرح فروش متری مسکن است. زمانی که وضعیت اقتصادی به اندازه امروز دچار مشکل نبود، طرح فروش متری مسکن مطرح شد تا خانوارها بتوانند یک متر، یک متر خانه بخرند؛ اکنون اما همه‌چیز به مرحله‌ای رسیده که آن یک متر به یک سانتی‌متر تبدیل شده و این طرح در واقع ادامه همان ایده است.
وی ادامه داد: در شرایط نابسامان اقتصادی، همه کسب‌وکارها سعی می‌کنند از ابزارهای متفاوت برای جمع‌آوری نقدینگی استفاده کنند. نمونه آن سایت‌های فروش آنلاین طلا هستند که امکان خرید با مبالغ بسیار کم را فراهم کرده‌اند. این طرح نیز از همان جنس است. اما این که آیا می‌تواند مردم را خانه‌دار کند یا نه، قطعا خیر. هیچ دلیلی وجود ندارد که بتوان با خرید یک سانتی‌متر مربع، صاحب یک واحد مسکونی شد. به نظر من طرح آن حتی حالت طنز دارد؛ قبلا می‌گفتند فروش متری، حالا شده فروش سانتی‌متری و می‌توان حدس زد که به‌زودی به میلی‌متری هم برسد!
یزدانی درباره ادعای طراحان این طرح مبنی بر کمک به مردم برای مقابله با تورم گفت: این طرح ابزار مقابله با تورم نیست؛ بلکه فکر می‌کنم بیشتر ابزاری برای جذب نقدینگی و جمع‌آوری منابع مالی است تا عده‌ای بتوانند منافع خاص خود را از طریق آن دنبال کنند. نکته حائز اهمیت این است که رشد قیمت مسکن، بالاتر از نرخ تورم نیست، بلکه پایین‌تر از آن است؛ یعنی قیمت حقیقی مسکن نه‌تنها افزایش پیدا نکرده، بلکه کاهش هم یافته است. بنابراین خانوارها از این محل هم منفعتی نمی‌برند. 
به عقیده این پژوهشگر اقتصادی، اگر قرار باشد خانوارها منفعتی ببرند، برای آن‌ها بسیار راحت‌تر است که اگر یک میلیون، یک‌ونیم میلیون یا ۱۰میلیون تومان پول دارند، بخشی از آن را صرف خرید ارز یا طلا کنند؛ زیرا نقدشوندگی‌اش بسیار سریع‌تر است و در مواقع نیاز راحت‌تر می‌توانند آن را بفروشند. 
وی در پاسخ به این ادعا که در طرح خانه‌ریز قرار است امکان خرید و فروش واحدها برای مردم فراهم شود، گفت: بله، اما این طرح را حتی در بستر بورس هم که یک چارچوب قانونی نسبتا شفاف در کشور است قرار نداده‌اند. از منظر تجاری، طرح کارآمدتر، توکن‌سازی پروژه‌های مسکن و عرضه آن‌هاست. اگر هدف صرفا منفعت اقتصادی باشد، توکن‌سازی طرحی کارآمدتر و شفاف‌تر است. در طرح خانه‌ریز اگر من بخواهم یک سانتی‌متر مربع مسکن خریداری کنم، مشخص نیست این یک سانتی‌متر مربوط به کدام پروژه، در کدام منطقه، یا حتی در کدام طبقه است؛ در حالی‌که قیمت طبقات و پروژه‌ها با یکدیگر تفاوت  دارد. بنابراین موضوع به این سادگی‌ها نیست که بتوان برای آن یک نظام کاملا شفاف طراحی کرد که منفعت عمومی حفظ شود.
با این‌حال، مسئولان شهرداری تهران با قدرت از اجرای این طرح دفاع می‌کنند و آن را راهکاری برای افراد کم‌درآمد جهت خانه‌دار شدن در پایتخت می‌دانند.
خانه‌دار شدن یا صرفا سرمایه‌گذاری؟!
با نگاهی اجمالی به طرح مذکور می‌توان گفت که این طرح، نمی‌تواند پاسخ و حتی مسکّنی برای معضل مسکن باشد و بیشتر نوعی سرمایه‌گذاری است؛ چراکه ده‌هزاربار جمع‌آوری یک  و نیم میلیون تومان برای خرید یک خانه ۱۰۰متری برای قشر کارمند و کارگر ناممکن به نظر می‌رسد؛ حتی اگر تورم ثابت بماند!
این طرح در بهترین حالت می‌تواند برای سرمایه‌گذاری مناسب باشد، که البته آن هم با اما و اگرهایی همراه است. با توجه به این که در گذشته تجربه پرونده‌های کلاهبرداری نظیر شاندیز خراسان که هزاران نفر با وعده خانه‌دارشدن در آن گرفتار شدند،  تضمین دولت و بانک مرکزی در این خصوص، ضروری به نظر می‌رسد.
سئوال این است  آیا ایجاد بازار ثانویه که به عنوان یکی از نکات مثبت این طرح ذکر شده، مراحل دریافت مجوز قانونی و هماهنگی‌های لازم را با وزارت راه‌وشهرسازی، وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان بورس و اوراق بهادار انجام داده و بازار مذکور در قالب بورس ارائه می‌شود یا خیر؟ تضمین‌کننده و ناشر اوراق بهادار کیست؟
 سؤالات مطروحه، از سوی «اطلاعات» در حال پیگیری است و امیدواریم مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، به زودی جزئیات بیشتری در این خصوص در اختیار شهروندان بگذارد.