مینا حیدری
افزایش قیمت مسکن و نبود کنترل مؤثر، اجارهنشینی را به یکی از سنگینترین هزینههای خانوار تبدیل کرده است
صبح زود، با فهرستی از آگهیها راهی خیابان میشود تا شاید خانهای متناسب با دخل و خرجش بیابد اما ارقام به نسبت خانهها بالاتر از حد انتظار است. قیمتهایی که روی کاغذ بالا رفتهاند، حالا مبنای تعیین اجارهاند و مستأجر را در دوراهی ماندن یا کوچ به محلهای پایینتر قرار میدهند. در شرایطی که جنگ، تورم و بیثباتی اقتصادی، همزمان بر بازار سایه انداخته، پیدا کردن یک سرپناه بیش از هر زمان دیگر به چالشی فرساینده برای خانوارها تبدیل شده است.
تأثیر وضعیت جنگی
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، به بررسی شرایط بازار اجاره در شرایط کنونی و چشمانداز آن در ماههای آینده میپردازد و میگوید: جنگ ۱۲روزه دقیقا با فصل جابهجایی مستأجران در اواخر خرداد و تیرماه همزمان بود؛ دورهای که بیشترین میزان نقلوانتقالات در بازار اجاره اتفاق میافتد. اگرچه شرایط فعلی ممکن است از نظر زمانی متفاوت باشد، اما بدون تردید، وضعیت جنگی تأثیرات خاص خود را بر بازار اجاره خواهد گذاشت.
او در پاسخ به این پرسش که وضعیت بازار اجاره در سال جاری میگوید باید این موضوع را از منظر قانونی بررسی کرد.
او به قانون مصوب سال ۱۴۰۳ با عنوان «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» اشاره میکند و میگوید: براساس این قانون، دولت موظف است بهصورت ماهانه، نرخ مجاز افزایش اجارهبها را اعلام کند. اگر نرخ تورم بیش از ۳۰ درصد باشد، دولت باید سقف افزایش اجاره را تعیین کند که معمولا حدود ۲۰ درصد برای شهرها و کلانشهرها در نظر گرفته میشود.
ایلاتی تأکید میکند: در حال حاضر این تکلیف قانونی اجرا نمیشود و وزارت راه و شهرسازی یا استانداریها سقف رسمی افزایش اجارهبها را اعلام نمیکنند.
او این موضوع را نشانهای از عدم آمادگی دولت در شرایط جنگی توصیف میکند و میگوید: نوعی رهاشدگی در بازار مشاهده میشود. باید توجه داشت برخلاف برخی کالاها که افزایش قیمت آنها تأثیر محدودی بر هزینههای خانوار دارد، اجاره مسکن گاهی تا ۶۰ درصد از درآمد خانوادهها را به خود اختصاص میدهد و افزایش شدید اجارهبها میتواند فشار بسیار سنگینی بر معیشت مردم وارد کند.
وظیفه رسانهها
ایلاتی نقش رسانهها را در این میان بسیار مهم ارزیابی میکند و خواستار اطلاعرسانی گسترده درباره حقوق قانونی مستأجران میشود.
او توضیح میدهد: طبق قانون، اگر موجری بیش از سقف تعیینشده اجاره دریافت کند، مستأجر تا پنج سال فرصت دارد شکایت کند و مبالغ اضافی را پس بگیرد. در صورت تخلف مشاوران املاک، مجوز فعالیت آنها نیز لغو میشود. این قانون از ضمانت اجرایی بالایی برخوردار است، اما به دلیل ضعف اطلاعرسانی، بسیاری از مردم از آن آگاه نیستند.
این کارشناس پیشنهاد میکند که رسانهها با تولید محتوای کوتاه و مستمر مانند تیزرهای اطلاعرسانی، مفاد قانونی را بهصورت روزانه برای مردم بازگو کنند تا آگاهی عمومی افزایش یابد.
او با اشاره به وظایف دولت در این زمینه میگوید: دولت ابزارهای مختلفی برای کنترل بازار دارد، از جمله سازمانهای نظارتی، تعزیرات و ساختارهای بازرسی، اما عملکرد این نهادها تاکنون رضایتبخش
نبوده است.
دولت باید حداقل در حوزه مسکن، کنترل جدی و قاطع اعمال کند و اجازه ندهد افزایش اجارهبها از سقف تعیینشده فراتر برود.
او با اشاره به تجربه سایر کشورها میافزاید: حتی در اقتصادهای آزاد نیز بازار مسکن بهطور جدی کنترل میشود، زیرا مسکن یک نیاز اساسی است و نمیتوان آن را بهطور کامل به سازوکار بازار سپرد. در آن کشورها قوانین سختگیرانهای برای حمایت از مستأجران و مقابله با احتکار مسکن وجود دارد.
گردش سرسامآور بازار اجاره
حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که با وجود تصویب قوانین مربوطه، ساماندهی آنها با چالش مواجه بوده است. با راهاندازی سامانههای مربوطه، امکان شناسایی این واحدها فراهم شده و دولت باید با جدیت بیشتری در این زمینه اقدام کند.
ایلاتی با بیان این موضوع میگوید: تنها در شهر تهران، حدود یک و نیم میلیون خانوار مستأجر وجود دارد که اگر متوسط اجاره ماهانه را ۲۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، گردش مالی ماهانه این بازار به حدود ۳۵ تا ۴۰ هزار میلیارد تومان میرسد و این رقم در سطح کشور چندین برابر میشود.
این کارشناس مسکن با تأکید بر اهمیت موضوع در شرایط جنگی اظهار میکند: مسکن در چنین شرایطی اهمیت دوچندان پیدا میکند، زیرا تأمین سرپناه نقش مهمی در ایجاد آرامش روانی برای مردم دارد.
او همچنین به جنبه اخلاقی موضوع اشاره میکند و میگوید: مالکان باید در شرایط فعلی با مستأجران، بهویژه صاحبان کسبوکار که تحت فشار اقتصادی قرار دارند، همکاری بیشتری داشته باشند و در صورت امکان از دریافت اجارههای بالا خودداری کنند.
چشمانداز پساجنگ
آلبرت بغزیان، کارشناس اقتصادی، به بررسی وضعیت بازار اجاره مسکن در شرایط جنگی و چشمانداز آن در دوره پس از جنگ میپردازد.
او در ابتدای گفتگو با اشاره به ارتباط مستقیم بازار مسکن و اجاره میگوید: بازار اجاره وابستگی تنگاتنگی به قیمت مسکن دارد و زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا میکند، اجارهنشینی بهعنوان جایگزین خرید، با فشار بیشتری مواجه میشود. البته در شرایط فعلی، بهدلیل اختلال در اینترنت و محدود شدن دسترسی به اطلاعات، قیمتهای اعلامی در بازار مسکن لزوما واقعی و مبتنی بر معاملات نیستند و بیشتر جنبه پیشنهادی دارند.
بغزیان ادامه میدهد: در چنین شرایطی، اگرچه ممکن است خرید و فروش واقعی در این قیمتها انجام نشود، اما همین قیمتهای اعلامی به مبنایی برای افزایش اجارهبها تبدیل میشود و مالکان با استناد به این نرخها، اجارههای جدید را تعیین میکنند، در حالی که این قیمتها لزوما تعادلی و معاملاتی نیستند.
تنزل طبقه اجتماعی
این کارشناس اقتصادی تأکید میکند: در صورت تداوم وضعیت فعلی، یعنی شرایطی میان جنگ و صلح بدون ثبات مشخص، احتمال افزایش اجارهبها حتی بیش از رشد قیمت مسکن وجود دارد.
بغزیان توضیح میدهد که برخلاف بازار خرید و فروش که ممکن است در رکود قرار گیرد، بازار اجاره به دلیل الزام مستأجران به تمدید قرارداد، فعال باقی میماند و افزایش قیمتها در آن بهصورت واقعی اتفاق میافتد.
او در ادامه به پیامدهای اجتماعی این روند اشاره و اظهار میکند: کاهش قدرت خرید و رفاه خانوارها باعث میشود مستأجران به ناچار به مناطق ارزانتر یا حتی شهرهای دیگر مهاجرت کنند. این روند به «تنزل طبقه اجتماعی» میانجامد و خانوارهایی که پیشتر در مناطق بهتر سکونت داشتهاند، به تدریج به مناطق پایینتر منتقل میشوند.
عملکرد دولت
بغزیان با انتقاد از عملکرد دولت در حوزه نظارت بر بازارها میگوید: تجربه سالهای گذشته نشان میدهد که اقدامات نظارتی دولت، از جمله ثبت قراردادها یا تعیین سقفها در عمل کارایی لازم را نداشته است. ناتوانی در کنترل قیمتها تنها به بازار مسکن محدود نمیشود و در سایر حوزهها مانند کالاهای مصرفی، خدمات درمانی و حتی اقلام ساده نیز قابل مشاهده است.
این کارشناس اقتصادی در ادامه به وضعیت پس از جنگ میپردازد: برخلاف تصور عمومی، پایان جنگ لزوما به کاهش قیمت اجاره منجر نمیشود و حتی ممکن است شاهد افزایش بیشتر قیمتها باشیم.
عوامل مختلفی مانند نرخ ارز، شرایط توافقات احتمالی و وضعیت کلی اقتصاد بر بازار مسکن تأثیرگذار خواهند بود.
او با اشاره به احتمال افزایش نرخ ارز میگوید: در صورت رشد نرخ ارز، بازار مسکن نیز با موج جدیدی از افزایش قیمت مواجه میشود و این موضوع بهطور مستقیم بر اجارهبها تأثیر میگذارد. این روند میتواند به گسترش شکاف طبقاتی منجر شود، بهطوری که اقشار ثروتمند ثروتمندتر شده و مستأجران به سمت طبقات پایینتر سوق داده شوند.
مسأله خانههای خالی
بغزیان با اشاره به مسأله خانههای خالی و سیاستهای مالیاتی بیان میکند: اگرچه سالهاست بحث مالیات بر خانههای خالی مطرح میشود اما این سیاستها بهدرستی اجرا نشدهاند و راههای فرار از آنها وجود دارد. درواقع منافع برخی گروهها در بازار مسکن مانع از اجرای مؤثر این طرحها شده است.
وی در پاسخ به این پرسش که دولت در شرایط فعلی چه اقداماتی میتواند انجام دهد، میگوید: به نظر میرسد دولت، اراده یا توان کافی برای مدیریت این بحران را ندارد. در شرایط جنگی، دولت باید نظارت گستردهتری بر مسکن و سایر بازارها، از جمله انبارها، تولیدکنندگان و زنجیره تأمین داشته باشد تا از ایجاد کمبود مصنوعی و افزایش قیمتها جلوگیری کند.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به تفاوت شرایط فعلی با دوران جنگهای گذشته تأکید میکند: وضعیت کنونی تنها ناشی از یک جنگ نظامی نیست، بلکه ابعاد اقتصادی گستردهای دارد و به نوعی با یک جنگ اقتصادی جهانی مواجه هستیم. ادامه بلاتکلیفی در این شرایط، سرمایهگذاران داخلی و خارجی را از بازار دور میکند و مانع از بهبود وضعیت اقتصادی میشود.
حرف آخر
برآیند دیدگاههای کارشناسان نشان میدهد در شرایط جنگی و تداوم بیثباتی اقتصادی، بازار اجاره مسکن با فشار مضاعف مواجه شده و بهدلیل ضعف نظارت، ناکارآمدی سیاستهای کنترلی و اثرپذیری مستقیم از تورم و قیمت مسکن، روند افزایشی و نگرانکنندهای را طی میکند؛ روندی که نهتنها به کاهش رفاه و تنزل طبقات اجتماعی مستأجران منجر میشود، بلکه حتی در دوره پساجنگ نیز چشمانداز روشنی از بهبود آن وجود ندارد، مگر آن که دولت با اقدامات جدی، مؤثر و پایدار در حوزه تنظیم بازار، ایجاد ثبات اقتصادی و اجرای قوانین حمایتی مداخله کند.
شما چه نظری دارید؟