اطلاعات - محمدمتین ارجمندفر: یکی از ملتهبترین و پربسامدترین دغدغههای حقوقی این روزها که بخش عظیمی از طبقه متوسط و ضعیف جامعه را درگیر خود کرده، سرنوشت قراردادهای اجاره مسکونی در سایه تخریب، ناامنی و تخلیه اجباری محلههاست.
خانهای که تا دیروز سرپناهی امن برای مستأجر و سرمایهای درآمدزا برای موجر بود؛ امروز بر اثر بمباران ویران شده یا در منطقه خطر قرار گرفته است. در این میان، قانون مدنی به عنوان فصلالخطاب روابط اجتماعی، چه راهکاری برای تنظیم این کلاف سردرگم و حمایت از طرفین قرارداد ارائه میدهد؟
نخستین و دردناکترین سناریو، زمانی است که ملک استیجاری بر اثر اصابت بمب یا موشک، به طور کامل ویران میشود و قابلیت سکونت خود را از دست میدهد. در این حالت، پای یکی از کلیدیترین قواعد فقهی و حقوقی یعنی تلف عین مستأجره به میان میآید.
بر اساس ماده ۴۸۳ و همچنین ماده ۴۹۶ قانون مدنی ایران، چنانچه در اثنای مدت اجاره، تمام یا بخشی از عین مستأجره (خانه) به واسطه حادثهای قهری و خارج از اراده طرفین تلف شود؛ قرارداد اجاره از زمان تلف شدنِ ملک، به صورت خودکار منفسخ (باطل و بیاثر) میشود. باید دقت داشت که این یک انحلال قهری است و نیازی به مراجعه به دادگاه یا اعلام فسخ از سوی هیچیک از طرفین ندارد.
رابطه استیجاری چه زمانی پایان مییابد؟
از لحظه فروریختن سقف خانه در اثر حمله نظامی، رابطه استیجاری پایان مییابد، بنابراین مستأجر از همان روز دیگر هیچ تکلیفی برای پرداخت اجارهبها نخواهد داشت و اگر اجارهای را از پیش برای ماههای آینده پرداخت کرده باشد، موجر قانوناً مکلف به استرداد آن است.
پیچیدهترین چالش حقوقی در سناریوی فوق، مساله استرداد ودیعه یا همان پول پیش (قرضالحسنه) است. با انفساخ قرارداد، موجر از نظر قانونی و شرعی موظف است تمام مبلغ ودیعه را فوراً به مستأجر برگرداند تا او بتواند سرپناه دیگری برای خانوادهاش دستوپا کند؛ اما واقعیت میدانی و تلخ ماجرا این است که موجر نیز در این حادثه، بزرگترین سرمایه زندگیاش را از دست داده و به یک مالباخته و قربانیِ تروریسم دولتی بدل شده است و چه بسا توانایی مالی برای بازگرداندن ودیعه را نداشته باشد.
از منظر حقوقی، بمباران شدن خانه، موجر را از دینِ پرداخت ودیعه برائت نمیدهد. ودیعه یک بدهی بر گردن موجر است و تلف شدن خانه ارتباطی به تلف شدن بدهی ندارد. با این حال، اگر موجر به دلیل نابودی داراییاش دچار اعسار (ناتوانی مالی) شده باشد؛ محاکم قضایی با استناد به قاعده عسر و حرج به وی مهلت عادلهای برای تقسیط یا بازپرداخت ودیعه خواهند داد.
در این نقطه است که فقدان چترهای حمایتی حاکمیتی به شدت احساس میشود و دولت باید همانگونه که برای واحدهای تولیدیِ آسیبدیده، تسهیلاتی در نظر گرفته است؛ با اعطای وامهای اضطراریِ ودیعه مسکن، مانع از تقابلِ حقوقی دو شهروندِ زیاندیده در راهروهای دادگستری شود.سناریوی دوم مربوط به زمانی است که خانه ویران نشده؛ اما در اثر موج انفجار در محله، درها، پنجرهها، تأسیسات گرمایشی یا انشعابات آب و برق آسیب جدی دیده و ملک دیگر شرایط مطلوب برای سکونت را ندارد.
چگونگی حق فسخ قرارداد از سوی مستاجر
در این وضعیت، بخش دوم از ماده ۴۸۳ قانون مدنی حاکم است. اگر خرابیِ ناشی از جنگ به گونهای باشد که نتوان آن را فوراً ترمیم کرد؛ مستأجر دارای حق فسخ خواهد بود. یعنی میتواند قرارداد را یکطرفه برهم زند و تقاضای استرداد ودیعه کند. البته اگر موجر بتواند فوراً و بدون اینکه لطمهای به سکونت مستأجر وارد شود؛ خرابیها را تعمیر کند؛ حق فسخ مستأجر ساقط میشود.
حالت سوم که در ایام جنگ بسیار شایع شده بود مناطقی است که خانهها در آن سالماند اما به دلیل مجاورت با اهداف نظامی یا قرار گرفتن در شعاع عملیاتی، از سوی نهادهای امنیتی دستور تخلیه آنها صادر شده است. در اینجا ملک تلف نشده اما قابلیت انتفاع و امکان استفاده و سکونت به دلیل شرایط قوه قاهره از مستأجر سلب شده است.
از منظر حقوق مدنی، اگر شخصِ ثالثی (در اینجا شرایط جنگی و دستور حاکمیت) مانع از انتفاع مستأجر شود؛ قرارداد با چالش روبرو میشود. در این فرض، از آنجا که تحویلِ منفعتِ خانه به مستأجر در عمل غیرممکن شده است؛ رویه قضایی و دکترین حقوقی حکم به تعلیق قرارداد تا زمان رفع خطر و در صورت طولانی شدن بحران، حکم به بطلان یا انفساخ قرارداد میدهند.
در دوران تعلیقِ اجباری، مستأجر الزامی به پرداخت اجارهبها برای خانهای که قانوناً یا عملاً نمیتواند در آن سکونت کند؛ نخواهد داشت. بمباران مناطق مسکونی، جنایتی جنگی است که ترکشهای آن مستقیماً بر قراردادهای مدنی و معیشت مردم مینشیند.
اجرای خشک و بیروح قانون در رابطه موجر و مستأجری که هر دو قربانی این تجاوز هستند؛ گاه میتواند به جای احقاق حق، به تولید پروندههای فرسایشی و تشدید بحرانهای اجتماعی منجر شود. نظام حقوقی و قضایی کشور در این شرایط ویژه، نیازمند صدور بخشنامههای اضطراری، فعالسازی شوراهای حل اختلاف با رویکردِ صلح و سازش و از همه مهمتر، ورود قاطعانه دولت برای جبران خسارتِ ودیعههاست.
قانون باید در روزهای جنگ، بیش از آنکه شمشیرِ احقاقِ حق باشد؛ مرهمی بر زخمهای مشترکِ شهروندان باشد.