اطلاعات نوشت: درحالی که ساخت مسکن استیجاری برای زوج های جوان واقشار کم درآمد به تازگی جدی شده ودر دستور کار وزارت راه وشهرسازی قرارگرفته است، مروری بر تجربه های جهانی در دیگر کشورها حاکی از موفقیت این الگو برای تنظیم بازارمسکن است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی اطلاعات، به تازگی حبیب الله طاهرخانی،معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این باره اظهارداشته است:در برنامه میانمدت وزارت راه وشهرسازی، تأمین مسکن استیجاری بر پایه بهرهگیری از اراضی شهری باکیفیت و مشارکت فعال بخش خصوصی و نهادهای عمومی دنبال میشود تا پاسخگویی به نیاز کمدرآمدها و زوجهای جوان هدفمندتر شود.
وی افزود:رویکرد جدید دولت در حوزه مسکن استیجاری، تمرکز بر اراضی برخوردار و مناسب شهری است ودر فاز کوتاهمدت، تأمین واحدهای استیجاری برای زوجهای جوان با استفاده از املاک موجود وزارت راه وشهرسازی آغاز شده است.طاهرخانی با بیان اینکه سیاستهای ملکی گذشته نتوانسته نیاز واقعی دهکهای کمدرآمد را پاسخ دهد، تصریح کرد:بسیاری از متقاضیان کمدرآمد به دلیل ناتوانی در تأمین سهم آورده از طرحهای ملکی خارج میشوند.لذا استیجار عمومی پاسخی عملی برای حمایت از این گروهها و ایجاد سکونت پایدار است.
تجربیات جهانی
درهمین حال، نگاهی به تجربه سایرکشورهای جهان نشان می دهد بسیاری از کشورها از طرح استیجار عمومی برای تنظیم بازارمسکن خود وپاسخ به تقاضای های تازه وارد به بازار که همان زوج های جوان باشند،استفاده می کنند.
براساس آماری که پژوهشکده راه وشهرسازی منتشر کرده، بیش از یک میلیارد نفر در جهان در واحدهای مسکونی استیجاری زندگی می کنند و وسعت جامعه مستاجران به گونه ای است که بازار گسترده و پیچیده ای را در اقتصادهای ملی شکل داده است.
به همین دلیل اغلب کشورهای جهان به قانون گذاری و ضابطه مند کردن بازار در این عرصه روی آورده اند.براین اساس ،در سوییس ۵۵ درصد، آلمان ۴۸ درصد، اتریش ۴۵ درصد، کره جنوبی ۴۵ درصد، ژاپن ۳۹ درصد، آمریکا ۳۶ درصد و دراسترالیا ۳۱ درصد از خانوارها مستاجر هستند. در شهرهای بزرگ جهان نیز برلین ۷۵ درصد، نیویورک ۶۸ درصد، پاریس ۶۲ درصد، لندن ۵۲ درصد، کوالالامپور ۴۶ درصد، سئول ۳۱ درصد و بارسلون ۳۰ درصد خانوارها در خانه های استیجاری زندگی می کنند .
وضعیت این شهرها و کشورها نشان می دهد که علیرغم سهم بالای اجاره نشینی، بازارمسکن آنها از وضعیت نسبتا مطلوبی برخوردار است به نحوی که طی دوره بلندمدت، تورم سالانه مسکن استیجاری در اغلب این شهرها و کشورها کمتر از ۱۰ درصد و حتی کمتر از ۵ درصد است.
به علاوه، در بسیاری از نقاط جهان در حالی که قیمت خرید مسکن و تورم این بخش به شدت کنترل می شود.
قیمت اجاره نیز با شدت بیشتری کنترل می شود؛ تاجایی که خانوارهای مستاجر سالانه کمتر از ۵ درصد از ارزش ملک را در بازار اجاره هزینه می کنند.
برای مثال این رقم در انگلیس ۵/۴ درصد، ژاپن ۸/۲ درصد، اتریش ۳ درصد و در فرانسه و آلمان نیز کمتر از ۳ درصد است.
نمونه های موفق
درهمین حال، برخی شهرهای جهان مدل های متفاوت وموفقی را برای مسکن استیجاری پیاده کرده ونیاز مردم دراین باره را با کمترین هزینه مدیریت نموده اند.
به عنوان مثال،یکی از تجربههای موفق مسکنهای استیجاری در جهان، مربوط به کشور اتریش و بهویژه شهر وین است. این شهر سالهاست که بهعنوان نمونهای موفق در زمینه مسکن مقرون به صرفه استیجاری شناخته میشود. مدل مسکن استیجاری شهر وین بر پایه مالکداری و مداخله مستقیم دولت مرکزی شکل نگرفته، بلکه شهرداری وین و مجموعهای از تعاونیها و انجمنهای غیرانتفاعی با سود بسیار محدود نقش اصلی را در ساخت و مدیریت این واحدها دارند.
در وین ۲۲۰ هزار واحد که حدودا نیمی از کل واحدهای مسکونی شهر را تشکیل میدهند، مسکن استیجاری بوده که یا در مالکیت شهرداری هستند یا توسط تعاونیهای مسکن اداره میشوند. منابع مالی این واحدها به بودجه سالانه دولتی وابسته نیست و از مسیرهای گوناگونی تامین مالی میشوند. اوراق مسکن محلی، وامهای بلند مدت بانکی با نرخ ترجیحی، صندوقهای محلی و بخشی از درآمدهای مالیاتی شهری، منابع اصلی تامین مالی در وین هستند.
اجارهبهای این واحدها هم براساس هزینه ساخت و نگهداری محاسبه میشود که البته این هزینه ها با سیاست گذاری دولت مرکزی به حداقل رسیده است. اما مداخله دستوری یا تعیین سقف اجارهبها در این الگو معنایی نداردو همین موضوع باعث شده قیمت اجاره خانه پایین بماند.
بنابراین، دولت مرکزی اتریش نه واحدمسکونی را میخرد، نه اجاره تعیین میکند و نه در مدیریت پروژهها دخالت مستقیم دارد.
با وجود آن که سیاستگذاری کلی برای تسهیل ساخت وساز این واحدها وکاهش هزینه ها وحتی پرداخت یارانه های مختلف در سطح دولتی صورت میگیرد، اما مالکیت، ساختوساز و اداره واحدها کاملا در اختیار نهادهای محلی، به ویژه شهرداری و تعاونیهاست.هلند نیز یکی از شبکههای بزرگ و نسبتا موفق مسکنهای استیجاری را در اروپا دارد؛ با این حال، این واحدها تحت مالکیت دولت مرکزی نیستند و کنترل و مالکیت آن را انجمنهای مسکن برعهده دارند.
نهادهای عمومی اما غیرانتفاعی هستند و سالهاست که کار ساخت و اداره بخش بزرگی از واحدهای اجارهای کشور هلند را بر عهده دارند. دولت مرکزی نیز تنها سیاستهای کلان را با محوریت کاهش هزینه ها وارایه تسهیلات لازم ،تعیین میکند و نقشی در مالکیت یا مدیریت مستقیم این واحدها ندارد.
براساس گزارشهای بینالمللی، بیش از ۳/۲ میلیون واحد مسکونی در هلند،وبه عبارتی نزدیک به ۳۵ درصد کل موجودی مسکن این کشور در اختیار انجمنهای مسکن است.
تفاوت مدل مسکن استیجاری در هلند با شهر وین اتریش بیشتر به الگوی مالکیت واحدهای مسکونی برمیگردد. شهرداریهای هلند برخلاف الگوی وین، مالک گسترده واحدهای اجتماعی نیستند و بیشتر نقش ناظر و تخصیصدهنده زمین را ایفا میکنند.
بنابراین، بار اصلی عرضه و نگهداری این واحدها بر دوش انجمنها و شرکتهای عمومی اما غیروابسته به دولت است. مروری براین تجربه های موفق نشان میدهد که تقریبا همه نمونههای موفق دنیا در مسکن استیجاری، توسط نهادهای غیردولتی و غیرانتفاعی اداره میشوند و دولت مرکزی مداخله مستقیمی در این بازار ندارد.
بنابراین، هیچ کشور توسعهیافتهای تا کنون یک مدل اجارهداری کاملا دولتی را بهصورت گسترده و پایدار اجرا نکرده چراکه تقریبا تمام دولتهایی که در بازار اجاره مسکن به هر نحو مداخله مستقیم داشتند و سیاستهای دستوری در پیش گرفته بودند، شکست سنگینی خوردند. یعنی هر جا دولت مرکزی مالک اصلی واحدها بوده، طرح معمولا زیانده شده، بودجه کم آورده، نگهداری سازهها مختل شده یا پروژهها عملا رها شدهاند.
اینها نکات مهمی برای دولت و وزارت راه وشهرسازی که قراراست به تازگی سیاست مسکن استیجاری رابه طور گسترده اجراکند، درخود مستتر دارد.
