اطلاعات - کامران نرجه: اگر سرانه افراد این خانوارها را ۳/۳ نفر در نظر بگیریم، میتوان نتیجه گرفت که ۲۰ میلیون نفر (حدود یک چهارم جمعیت کشور) در واحدهای مسکونی استیجاری یا هرگونه سکونتگاه غیرملکی زندگی میکنند.
نکته جالب اینجاست که بر اساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، تعداد خانههای موجود در کشور هم اینک تقریباٌ برابر با تعداد خانوارهای ایرانی است. یعنی به ازای ۲۶ میلیون خانوار در کشور حداقل ۵/۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور داریم، اما همچنان ۶ میلیون خانوار فاقد مسکن هستند.
این آمار همچنین نشان میدهد که حدود ۲ میلیون خانوار در کشور ( تقریباً ۶/۷ درصد جمعیت ایران) بیش از یک خانه دارند. با این حال نبود یک نقشه راه منطقی در دولتهای مختلف، همواره مانع توزیع عادلانه مسکن ملکی در کشور شده یا شرایط تأمین مسکن مناسب و ارزان را فراهم نکرده است. این ناترازی در عرضه و تقاضای مسکن طی ۳ دهه گذشته به یکی از بزرگترین مشکلات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ایران تبدیل شده و تنظیم بازار این حوزه را برهم زده است.
۱۳ سال پیش مطابق طرح جامع مسکن، قرار شد سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ اما رکود بخش ساختمان طی سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ تأثیر خود را بر تولید و عرضه مسکن گذاشت و تولید به یکسوم تقاضای مطلق رسید. اکنون نیز رکود تورمی حاکم بر اقتصاد ملی باعث شده است تا هزینه نهادههای اولیه ساخت مسکن بهطور مداوم افزایش یابد ولی به همان میزان قدرت خرید مصرف کننده واقعی برای تأمین مسکن ملکی تحلیل رود.
درچنینشرایطی، حمایت دولت از متقاضیان مسکن (چهبهشکل کاهش هزینه ساخت و چه به صورت افزایش قدرت خرید) میتواند امید به خانهدار شدن را در مصرفکنندگان واقعی زنده نگه دارد، ولی این حمایتها در حال حاضر به قدری ناکافی است که طبق برآورد کارشناسی، متقاضیان مسکن برای تحقق رویای خود باید حدود ۷۳سال منتظر بمانند.
تخصیص زمین
طرح نهضت ملی مسکن که از ۵ سال قبل در کشور آغاز شده است، کاهش هزینه ساخت خانه را از طریق ارائه زمین رایگان به متقاضیان واقعی پیگیری میکند. در این طرح دولت ضمن تأمین زمین و پرداخت هزینه آماده سازی آن، بخش اعظم هزینه تأمین مسکن را از روی دوش متقاضیان برمی دارد.
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن، در تشریح این راهبرد میگوید: تاکنون بیش از ۷۸ هزار هکتار اراضی دولتی در محدوده شهرها برای ساخت مسکنهای حمایتی جانمایی و آماده سازی شده که برای ساخت یک میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی کافی است. ولی با توجه به کمبود منابع مالی و طولانی بودن دوره ساخت، مجموعاً حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با حمایت دولت ساخته شده است.
در قالب طرح نهضت ملی مسکن بخشی از هزینه ساخت خانه از سوی خود متقاضیان به شکل آورده نقدی و بخش دیگر به شیوه ارائه تسهیلات بانکی بلندمدت به سازندگان و تضمین بازپرداخت آن توسط ساکنین تأمین میشود.
بررسیها نشان میدهد عمدهترین دلیل کُندی ساخت و ساز مسکن در کشور مربوط به ضعف منابع مالی در یکی از این دو مجراست. یعنی یا متقاضیان توان تأمین آورده اولیه نقدی ندارند، یا سیستم بانکی در تأمین تسهیلات حمایتی کوتاهی میکند.
آورده نقدی متقاضیان
پروژههای نهضت ملی مسکن به گونهای تعریف شده اند که حداقل یک سوم هزینه ساخت آن باید به صورت نقدی از سوی خود متقاضی تأمین شود.این رقم در شرایط حاضر بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان ( بستگی به نوع پروژه) خواهد بود.
رضا فرهادزاده مدیرکل دفتر طرحریزی و پایش طرح های مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در این رابطه میگوید: هم اینک حداقل ۸۴۰ هزار متقاضی مؤثر در سامانه تخصیص مسکن شناسایی شدهاند . متقاضیان مؤثر شامل افرادی هستند که حداقل ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه برای ثبتنام به حساب صندوق توسعه مسکن واریز کردهاند.
به گفته وی در حال حاضر ساخت حدود ۹۹۴ هزار واحد مسکونی در پروژههای مختلف شهری و روستایی تعریف شده که از این رقم ۸۵۶ هزار واحد دارای قرارداد با سازنده و ۷۷۳ هزار واحد دارای پروانه ساخت است.
از مجموع آمار فوق تا امروز ۶۶۷ هزار واحد در مرحله عملیات اجرایی قرار دارند که از این میان، ۴۹۹ هزار واحد به اتمام فونداسیون رسیدهاند؛ همچنین ۳۳۳ هزار واحد اتمام اسکلت و سقف، ۱۶۹ هزار واحد اتمام سفتکاری، ۱۴۰ هزار واحد اتمام عملیات آمادهسازی و بیش از ۷۳ هزار واحد نیز در مرحله افتتاح هستند.
فرهادزاده میگوید: سرعت ساخت این واحدها فقط به آورده نقدی متقاضیان و تخصیص تسهیلات بانکی بستگی دارد. گاهی ساخت یک مجموع به حداقل ۲۰۰ میلیون تومان آورده از سوی متقاضیان بستگی دارد که تأمین این رقم ممکن است خارج از توان مالی متقاضی باشد. از سوی دیگر عدم مشارکت مالی بموقع یا انصراف متقاضیان از همراهی با سازندگان، میتواند منجر به متضرر شدن سایر افراد حاضر در یک پروژه بشود.
ارزیابی آمار نشان میدهد که متقاضیان مسکن تاکنون مجموعاً ۲۱۵ هزار میلیارد تومان آورده نقدی به حساب صندوق توسعه مسکن پرداخت کردهاند که این رقم حداقل ۷۰۰ هزار میلیارد تومان کمتر از سهم نقدینگی فردی برای خانهدارشدن همه آنهاست.
این مقام وزارت راه و شهرسازی میگوید: سیاست دولت بر این است که متقاضیان دارای توان مالی بالاتر به پروژههای با پیشرفت فیزیکی بیشتر هدایت شوند و برای متقاضیانی که توان مالی کمتری دارند، با هدف جلوگیری از بروز آسیب در زنجیره ساخت، پروژههایی با پیشرفت فیزیکی کمتر درنظر گرفته شود.
تسهیلات بانکی
طبق قانون، بانکها موظفند ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به توسعه ساخت مسکن در کشور تخصیص دهند. سقف این تسهیلات تاکنون برای هر متقاضی ۶۵۰ میلیون تومان بوده و شبکه بانکی کشور در این زمینه بیش از ۱۶۶ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده است.
از سوی دیگر رشد نرخ تورم باعث شده است تا تسهیلات مذکور برای ساخت مسکن کافی نباشد، بنابراین شورای عالی مسکن هفته قبل تصمیم گرفت میزان تسهیلات مذکور را از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش دهد. یعنی بانکها باید به ازای هرمتقاضی مسکن نهضت ملی ۸۵۰ میلیون تومان وام به سازندگان مجتمعهای مسکونی پرداخت کنند که شرط تخصیص این وام سکونت ۵ ساله متقاضیان در شهرهای مشمول طرح، سرپرست بودن متقاضی و ارائه اسناد هویتی و شغلی است.
در صورت تائید نهایی افزایش تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی از سوی هیأت عالی بانک مرکزی، بازپرداخت این تسهیلات در دوره ۲۰ ساله، ماهانه حدود ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود و با احتساب سود تسهیلات، برای هر متقاضی حدود ۳ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان تمام می شود. البته با توجه به اینکه سود دوره مشارکت نیز به تسهیلات نهضت ملی مسکن اضافه میشود، اقساط ماهانه به حدود ۳/۱۹ میلیون تومان و مجموع سود پرداختی نیز به حدود ۳میلیارد و ۶۵۰ میلیون تومان افزایش خواهد یافت.
توان بازپرداخت در متقاضیان
مدیر کل دفتر طرح ریزی و پایش طرحهای مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی میگوید: برای دریافت وام قبلی تاکنون ۴۳۵ هزار نفر به سیستم بانکی معرفی شدهاند که فقط برای ۲۵۸ هزار نفر انعقاد قرارداد صورت گرفته است. این آمار نشان میدهد که حداقل سه چهارم متقاضیان مسکن، مدارک اثباتکننده یا استطاعت بازپرداخت تسهیلات ۶۵۰ میلیون تومانی را ندارند و از مطالبه آن منصرف شدهاند.
متقاضیان توان بازپرداخت وامها را دارند؟
دکتر محمدعلی سنجیده مدرس دانشگاه هم با نقد این شیوه حمایتی ساخت مسکن میگوید: کدام متقاضی فاقد مسکنی توان بازپرداخت چنین وامی را دارد؟ وقتی از متقاضیان واقعی مسکن حرف میزنیم، یعنی کسانی که خانهدار نیستند و اکنون برای تأمین سرپناه خانواده، به مؤجران ودیعه اولیه و اجاره ماهانه میپردازند. چنین افرادی چگونه باید آورده نقدی را برای دریافت واحدهای نهضت ملی مسکن تأمین کنند؟
به گفته وی، در شرایط فعلی هر متقاضی برای خانهدار شدن باید حداقل ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان بپردازد که تأمین این رقم با توجه به نقدینگی لازم برای اجاره محل سکونت آنها، حداقل برای ۷۰ درصد متقاضیان مقدور نیست. از سوی دیگر پرداخت ماهانه حدود ۱۹ میلیون تومان اقساط تسهیلات بانکی، بیش از ۹۰ درصد درآمد متقاضیان واقعی مسکن را میبلعد و دیگر قدرتی مالی برای تأمین هزینه خوراک و پوشاک و بهداشت آنها باقی نمیماند. این مدرس دانشگاه میگوید: این شیوه حمایت دولت از متقاضیان مسکن هرگز کافی و پاسخگو نیست.
مدیرکل دفتر طرحریزی و پایش طرحهای مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز این نقد را میپذیرد و معتقد است: اغلب متقاضیان برای تأمین منابع مالی و بازپرداخت تسهیلات بانکی با مشکل روبرو هستند.
وی با اشاره به فشارهای مالی بر متقاضیان در مراحل پایانی پروژه میگوید: در مراحل انتهایی ساخت، با مطالبات سنگین پیمانکاران مواجه میشویم که فشار مضاعفی بر متقاضیانی که همزمان مستأجر هستند، وارد میکند. البته وزارت راه و شهرسازی با وجود محدودیتهای منابع داخلی، برای کمک به تکمیل پروژهها ورود کرده، اما منابع مالی وزارت راه و شهرسازی نیز محدود است و صرفاً به اقشار محروم و دهکهای درآمدی پایین تعلق میگیرد.